小作文又來了！
轉眼，樓市830政策滿一周年。
2023年8月下旬，住房城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。
中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：以2023年830政策為起點，一系列重磅樓市寬松政策落地，至2024年8月30日，各地共發(fā)布樓市政策超1200條至此，房地產(chǎn)過熱時期的限制性政策基本退出，政策環(huán)境已經(jīng)是2014年以來寬松階段。
830大家都在等政策，小作文來了！
金融市場已經(jīng)相信了，房地產(chǎn)股價出現(xiàn)了一輪明顯上漲！
房貸利率整體看已經(jīng)經(jīng)過了多輪下降，從調整幅度上看，各地對于房貸利率的降低呈現(xiàn)出差異性。目前，多數(shù)城市的首套房貸利率已降至2.9%~3.4%間。
目前，一線城市5年期以上房貸利率的北京上海是3.4%，廣州低至2.9%；二線城市普遍為3.1%，南京低至2.95%。
中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2024年8月全國首套房平均利率已經(jīng)跌到了3.25左右，二套房貸款平均利率為3.6%。
近全國各地都在呼吁降低存量貸款利率：
那么從實際市場情況看，再次降低“存量房貸”利率的時機到了。
公積金貸款方面，一方面利率一降再降，另一方面，各城市因地制宜重啟和優(yōu)化“商轉公”業(yè)務，且降低貸款門檻和提取條件。
目前，吉林、河南、湖南、河北、山東、安徽、四川等省份超30個城市陸續(xù)執(zhí)行、優(yōu)化“商轉公”（商業(yè)性住房貸款轉住房公積金貸款）政策，但一線城市中只有深圳開辦“商轉公”業(yè)務。
多地開辦房貸“商轉公”業(yè)務的背景之一是，存量房貸利率與新增房貸利率之間的利差擴大，除深圳外，國內(nèi)開展“商轉公”業(yè)務的城市基本體量較小，北上廣等大城市未來是否會跟進落實還有待觀察。
“商轉公”后，此前利率較高的存量房貸就能夠轉為利率較低的公積金貸款，節(jié)省家庭利息開支。當前，全國五年以上首套住房公積金貸款利率為2.85%，低于商貸平均利率。
商貸和公積金貸組合優(yōu)惠，購買成本實實在在降了。
首先：過去歷史是有這個先例的。
雖然從合同角度，銀行可以按照之前的合同執(zhí)行，但從慣例看，降息從來都是一刀切，2009年存量貸款利率就是一刀切和新增一樣。
2008年10月22日，央行發(fā)布公告：決定自2008年10月27日起，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；款比例調整為20%。
此優(yōu)惠主要針對于新增房貸，而存量房貸是否享受七折優(yōu)惠，并沒有明確。
在當時的答記者問中，央行表示，金融機構在綜合評估風險的基礎上，可自主確定已發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款尚未償還部分的利率水平。也即，對存量房貸的利率，商業(yè)銀行享有一定的自主權。
其后，多家中小銀行對存量房貸客戶推出了七折優(yōu)惠利率，通過轉按揭服務，大批存量房貸客戶從國有大行轉移至中小銀行。
2009年1月，國有大行為了留住客戶，也相應做出調整，正式加入了存量房貸利率優(yōu)惠的隊伍。四大國有銀行宣布，只要2008年10月27日前執(zhí)行基準利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。
其次：不守規(guī)矩的存量房貸早置換成了經(jīng)營貸！
政策不應該讓老實人吃虧！
大家都知道，現(xiàn)在的存量房貸利率普遍高于消費貸、經(jīng)營貸，房貸利率普遍在4%以上，但經(jīng)營貸利率基本在3%左右。這就讓“有心人”看到了所謂的“商機”，從而滋生了“轉貸降息”的生意產(chǎn)業(yè)鏈，目前已經(jīng)形成了一套完整的分工、分潤體系。
怎么“轉貸降息”呢？就是金融中介先借給你一筆過橋資金，讓你去把房貸一次性還清，然后金融中介再幫你向銀行申請利息更低的貸款，也就是消費貸或者經(jīng)營貸，你再用這筆貸款還他借給你的過橋資金。
3：當下少數(shù)銀行開始違規(guī)操作先息后本。
“先息后本”后，月供能減少多少？
以一套貸款100萬、首套房貸利率3.35%的房子為例。
正常還款方式：等額本息。計算下來，每月月供4407.14元。
組合還款方式：前3年先息后本+后27年等額本息。計算下來，前3年每月只還2626.1-2791.67元（利息），本金暫時不還。
優(yōu)點，很明顯，適合近幾年有月供壓力的購房者，相當于“緩兵之計”，給你3年的緩沖時間。
缺點，則是3年之后，每月的本金還款額也會有所增加。
整體而言，先息后本比較適合短期周轉資金需求的購房者。
其實這也是一種變相的氣球貸，會放大金融風險，對于購房者來說，除了實打實的降存量房貸利率，其他銀行任何形式的創(chuàng)新其實都是為了多賺你的利息！
4：降低存量貸款的好處！
存量房貸利率的調整是一個復雜的問題，涉及到多方面的利益和市場預期，的確牽扯到經(jīng)濟、金融、社會等多個層面的考量，
但是當下房地產(chǎn)市場缺的是信心，穩(wěn)樓市救市的目的是救經(jīng)濟，而經(jīng)濟復蘇重要的就是要拉動消費，如果存量房貸利率再降點，那對普通老百姓來說每個月又可以多點錢去消費的。
核心還是給市場信心，如果和2009年一樣，一刀切存量增量房貸利率拉平，對于市場來說，產(chǎn)生的積極影響會很大。
不論怎么說，517政策非常及時，拉動了市場出現(xiàn)了年內(nèi)二次小陽春，那么近市場已經(jīng)出現(xiàn)了一些退燒現(xiàn)象，這種情況下，再次降低存量房貸非常有必要！
- 重磅小作文來了！房地產(chǎn)存量貸款利率又雙要降了？
