2021年開始的這3年，規(guī)模民營房企基本上被團(tuán)滅。除極少數(shù)類似龍湖，濱江幾家外，剩余規(guī)模民企幾乎“生不如死”。從全國剩余還敢拿地的房企看，拿地TOP20房企中僅濱江和龍湖兩家民企。
在2022-2023年這兩個(gè)，明顯的一個(gè)特征是，央企牢牢占據(jù)了拿地排行榜的絕對主力，特別是中海、保利、華潤，這3家企業(yè)一直在前3！
2022年全年拿地排行榜前三分別是華潤、中海、保利，2023年全年拿地排行榜前三分別是保利、中海、華潤。
而到了剛過去的2024年1-7月份，拿地排行榜前列突然變成了建發(fā)、綠城、中建壹品。保利、華潤、中海拿地?cái)?shù)據(jù)明顯下降。
過去積極拿地的央企突然大幅度降低拿地?cái)?shù)據(jù)：
為什么央企也開始大幅度減少拿地?cái)?shù)據(jù)？
首先：全國拿地?cái)?shù)據(jù)都在減少！
財(cái)政部數(shù)據(jù)，2024年1-7月，地方土地出讓收入累計(jì)17763億元，同比下降22.3%，下降幅度逐月擴(kuò)大。
今年前7個(gè)月賣地收入規(guī)模降至近八年新低，僅略高于2016年同期水平。需要注意的是剛剛過去的7月份全國賣地收入僅為2500億元，同比下降40.3%，這一降幅較此前有所擴(kuò)大。7個(gè)月過去了，土地出讓金累計(jì)還不足2萬億，無疑會讓人很多人擔(dān)心全年數(shù)據(jù)得多么慘淡，2023年的數(shù)據(jù)是5.6萬億，這還全虧了12月份突擊賣地超1萬億元。
土地市場正經(jīng)歷著前所未有的寒冬，尤其是南京、廣州、武漢、蘇州等一線及新一線城市，其賣地收入之慘淡。
而且整體看，全國賣地排行榜前20名城市基本上賣地?cái)?shù)據(jù)都出現(xiàn)了明顯的降低。全國前20大城市賣地金額只有5940億，同比2023年同期的10740億下調(diào)了44.7%。
近年來，二手房市場的交易量和活躍度持續(xù)上升，一些購房者更傾向于選擇價(jià)格相對較低的二手房。這種趨勢使得新房市場的吸引力下降，開發(fā)商對新項(xiàng)目的投資回報(bào)預(yù)期降低，從而減少了對土地的需求。
其次：市場成交持續(xù)低迷，除少數(shù)城市外，整體依然處于調(diào)整中。
整體數(shù)據(jù)看，在部分城市，這些政策的影響不小，特別是北京和上海，成交量在6-7月復(fù)蘇明顯，都達(dá)到了年內(nèi)的點(diǎn)。
1—7月份，新建商品房銷售面積54149萬平方米，同比下降18.6%，其中住宅銷售面積下降21.1%。新建商品房銷售額53330億元，下降24.3%，其中住宅銷售額下降25.9%。跌幅明顯收窄了。
7月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為92.22。在5月份刷新歷史低點(diǎn)的92之后，已經(jīng)連續(xù)2個(gè)月有所回升了。
7月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.5%，降幅與上月相同。其中，北京、廣州和深圳分別下降0.5%、0.8%和0.9%，上海上漲0.2%。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.6%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.7%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。
7月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中北京持平，上海上漲0.1%，廣州、深圳分別下降0.9%和1.2%。二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均下降0.8%，降幅均比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。
2024年7月房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持低位運(yùn)行，重點(diǎn)房企銷售降幅仍較大，市場仍處于深度調(diào)整過程。政策方面有所放松給部分市場帶來了一定影響，但是整體看購房者信心仍然不足。未來，房地產(chǎn)市場的走勢仍然需要進(jìn)一步觀察。
6月因?yàn)檎叽碳?，?shù)據(jù)企穩(wěn)，但進(jìn)入7月隨著房企年中沖刺結(jié)束以及供應(yīng)收縮，新房成交量止升轉(zhuǎn)降，持續(xù)復(fù)蘇的動力不足，市場再次進(jìn)入博弈周期。
樓市累計(jì)已經(jīng)調(diào)整超過一年，同比降幅均在擴(kuò)大，但近2個(gè)月，整體市場在517政策的影響下，在前期普跌的情況下，一線城市出現(xiàn)了跌幅收窄，部分城市環(huán)比上漲的現(xiàn)象。
本輪樓市下行幅度和周期已經(jīng)刷新歷史記錄，從目前看，517政策主要影響了京滬等一線城市，特別是北京和上海二手房市場，6-7月整體市場出現(xiàn)了企穩(wěn)現(xiàn)象，近2個(gè)月的成交量都是近一年多來的點(diǎn)。但隨著政策影響降低，8月已經(jīng)過去的半個(gè)月市場成交量出現(xiàn)了調(diào)整。
7月新建商品房住宅市場上海和西安出現(xiàn)了環(huán)比輕微上漲，二手房市場上海有輕微上漲，北京與昆明持平。
樓市政策頻繁調(diào)整是近一年多市場反復(fù)波動的原因之一。每一次政策調(diào)整，都會對市場產(chǎn)生不同程度的影響。例如，降低比例、降低貸款利率等措施，雖然在短期內(nèi)可以刺激購房需求，但如果市場預(yù)期不穩(wěn)定，購房者仍會持觀望態(tài)度，市場難以實(shí)現(xiàn)持久復(fù)蘇。517政策對一線熱點(diǎn)城市影響明顯大于其他城市。
但整體看，短期內(nèi)居民收入預(yù)期弱、房價(jià)下跌預(yù)期仍在等因素依然制約著房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)，目前房地產(chǎn)行業(yè)面對的并非簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質(zhì)化產(chǎn)品競爭都存在壓力。當(dāng)前購房是收入穩(wěn)定問題，疊加人口結(jié)構(gòu)問題，在房地產(chǎn)庫存積壓的影響下，穩(wěn)定依然需要更多的政策和時(shí)間。
和往年相比，今年市場的行情除了政策要給力外，還有一個(gè)的特點(diǎn)，就是必須以價(jià)換量。以往每年的市場行情，基本特征是量價(jià)齊漲，但今年的成交量上漲都是以賣家降價(jià)割肉為代價(jià)，由此才換來了難得的成交量。如果沒有賣家主動大幅降價(jià)，很難迎來行情。
第三：土地市場低迷影響房地產(chǎn)復(fù)蘇
未來，如何在保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的同時(shí)，激發(fā)市場活力，促進(jìn)土地市場的健康發(fā)展，將是政府和市場參與各方需要共同面對和解決的問題。
房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行不僅關(guān)系到經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，也關(guān)系到社會的穩(wěn)定和民生的改善。希望通過一系列政策和市場機(jī)制的優(yōu)化調(diào)整，能夠逐步恢復(fù)市場信心，實(shí)現(xiàn)土地市場的穩(wěn)步回升。
近針對制約土地市場活躍的部分政策已經(jīng)出現(xiàn)了調(diào)整！
8月28日，深圳公共資源交易中心發(fā)布公告，出讓寶中一宗宅地。
值得注意的是，該宗地取消了限制地價(jià)，按“價(jià)高者得”競價(jià)！
取消地價(jià)上限有望提高土地出讓收入，由于市場競爭的激烈程度，土地的成交價(jià)格可能會顯著上漲，從而增加政府土地出讓收入。
現(xiàn)在全國只剩北京還在限價(jià)，目測北京的土地限價(jià)很快也要取消了！
- 顫抖吧！前7個(gè)月地方政府賣地收入降至近八年新低
