近樓市各種政策不少，但北京從12月14日調(diào)整了樓市政策后一直沒(méi)有動(dòng)靜，市場(chǎng)都在等北京松綁限購(gòu)。
政策終于來(lái)了！
為支持城市副中心的高質(zhì)量發(fā)展，執(zhí)行了9年的通州住房限購(gòu)政策也迎來(lái)了優(yōu)化調(diào)整。北京市住建委和通州區(qū)政府2月6日發(fā)布，即日起，在京具備購(gòu)房資格的四類(lèi)家庭，可以在通州區(qū)購(gòu)買(mǎi)一套商品住房。新政策變化的就是在通州區(qū)和就業(yè)的家庭，只要是符合北京整體限購(gòu)政策即可，取消了、社?；蚣{稅需滿3年的要求。
首先：看看今天之前北京執(zhí)行的限購(gòu)政策是什么：
京籍家庭買(mǎi)房
購(gòu)房條件
1、已婚京籍家庭(除通州外)：無(wú)房的可購(gòu)買(mǎi)兩套住房，已有1套住房的可再購(gòu)買(mǎi)1套。
2、單身京籍家庭(包括未婚、離異、喪偶家庭)：在京無(wú)房的，可購(gòu)買(mǎi)1套住房。
3、想在通州買(mǎi)房的京籍家庭，符合本市限購(gòu)政策的前提下，還需要滿足下列條件之一，可在通州購(gòu)買(mǎi)一套住房。
已有1套住房、通州3年(含)以上的京籍家庭
已有1套住房、近3年在通州區(qū)連續(xù)社?；騻€(gè)稅的京籍家庭。
京籍無(wú)房家庭
非京籍家庭買(mǎi)房
購(gòu)房條件
在京無(wú)房且已連續(xù)五年在京繳納社?；騻€(gè)稅的非京籍家庭，可購(gòu)買(mǎi)1套住房。
若想在通州區(qū)購(gòu)買(mǎi)房屋，還必須符合近3年在通州連續(xù)繳納社?；騻€(gè)稅的要求。
其次：通州的雙限購(gòu)政策對(duì)之前北京市場(chǎng)的影響有多大？
之前北京是執(zhí)行嚴(yán)格的限購(gòu)，其中通州是執(zhí)行的2015年8月14日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、通州區(qū)人民政府出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商品住房銷(xiāo)售管理的通知》，后一句“另外商品住房銷(xiāo)售管理其他規(guī)定不變”，也就是說(shuō)通州的限購(gòu)是需要“滿五年”，“滿三年”，需要注意的是:
1、北京戶籍，在北京有一套房子，需要在通州三年 (含) 以上，或者在通州連續(xù)繳納社保或者個(gè)人所得稅才可以購(gòu)買(mǎi)通州的房子
2、非京籍家庭，名下無(wú)房需要滿足在京繳納近五年社保或個(gè)人所得稅的基礎(chǔ)上，在通州連續(xù)繳納近3年的社保或者個(gè)人所得稅。
通州的雙限購(gòu)之前有過(guò)一次輕微的調(diào)整：臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)因?yàn)閯潥w北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理而解除“雙限”，其他區(qū)域已經(jīng)接近9年執(zhí)行了雙限政策！
從市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，10幾年通州的市場(chǎng)成交變化非常明顯被雙限影響.通州這幾年的樓市現(xiàn)狀，雙限之前，通州市場(chǎng)成交量年度基本都在一萬(wàn)套以上，占據(jù)全市的比例大約在15%以上，而2015年開(kāi)啟雙限后，通州市場(chǎng)成交量出現(xiàn)了大幅下調(diào)，成交量基本維持在5000套左右，占據(jù)北京市場(chǎng)只有7%左右，也就是雙限對(duì)于通州市場(chǎng)的影響基本是成交量腰斬。
第三：通州取消了雙限有什么影響？
1：通州的未來(lái)規(guī)劃非常美好，如果沒(méi)有雙限政策，通州占北京市場(chǎng)的成交量大約應(yīng)該在15%。
毫不夸張的說(shuō)北京在舉全市之力發(fā)展通州。從2023年開(kāi)始到2024年初，北京市市級(jí)機(jī)構(gòu)搬遷通州的速度在加快，包括北京市藥監(jiān)局、農(nóng)工黨北京市委機(jī)關(guān)、北京市教委已搬遷通州，行政辦公區(qū)二期東南組團(tuán)入駐18家單位，大約入駐8700人。
通州未來(lái)的規(guī)劃確實(shí)不錯(cuò)，每年都有超千億的投資規(guī)模，各項(xiàng)配套設(shè)施也在加速落地。未來(lái)15年北京城市副中心的“地鐵密度”已經(jīng)不亞于北京主城區(qū)，不僅將擁有自己的“環(huán)線地鐵”，還將建設(shè)包括“M101，M102，M103，M104”等在內(nèi)的“副中心地鐵系統(tǒng)”。
2：按照當(dāng)下通州一年4000-5000套的住宅成交量，取消雙限后，通州的市場(chǎng)成交量有望增加50%以上，占據(jù)北京市場(chǎng)大約10%以上的成交量，一年成交量有望達(dá)到8000套以上。
3：通州之所以雙限，是以為當(dāng)年市場(chǎng)是炒房氛圍濃郁，因?yàn)橐?guī)劃的特大利好而導(dǎo)致房?jī)r(jià)突然大漲，執(zhí)行雙限是不得已而為之。
如今，通州的樓市已經(jīng)非常穩(wěn)定，并且完全不具備炒房的市場(chǎng)條件。所以即使取消了雙限，通州依然是執(zhí)行北京限購(gòu)政策的，整體看，市場(chǎng)依然會(huì)平穩(wěn)發(fā)展。
4：政策呵護(hù)，市場(chǎng)有望出現(xiàn)小陽(yáng)春
1月單月北京二手房住宅網(wǎng)簽12444套，成交量相比2023年12月的12963套有輕微的下調(diào)，市場(chǎng)也已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月維持在1.2萬(wàn)套左右，12月的政策影響已經(jīng)基本過(guò)去。
從市場(chǎng)趨勢(shì)看，北京二手房火熱的基礎(chǔ)線是二手房住宅單月1.5萬(wàn)套，但市場(chǎng)推動(dòng)主要依賴需求，過(guò)了4月需求就會(huì)下降。2023年小陽(yáng)春很大程度是和前期積壓的需求釋放。
但當(dāng)下市場(chǎng)存量需求已經(jīng)多次消化，9月認(rèn)房不認(rèn)貸政策,12月的政策，都只影響了部分改善需求入市，但對(duì)于換房家庭來(lái)說(shuō)，必須賣(mài)掉二手房才能置換，當(dāng)下二手房掛牌房源依然處于高位，整體中低端房源出現(xiàn)了滯銷(xiāo)現(xiàn)象。
雖然通州雙限的取消不會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)大漲，但這一政策有望影響通州成交量明顯放大，另外后續(xù)限購(gòu)政策的其他繼續(xù)微調(diào)也存在很大可能性，整體看，2024年春節(jié)后出現(xiàn)市場(chǎng)小陽(yáng)春的可能性明顯增加。
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