存量房貸下調(diào)的政策終于到了！
中國人民銀行、金融監(jiān)管總局8月31日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》
政策內(nèi)容很多，對于市場來說，主要關(guān)注兩點：
首先：統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款款比例政策下限。不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。
二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點。
這一條對于房地產(chǎn)市場的影響主要在改善需求，特別是二套房改善需求房貸利率有望降低。
但整體看，當(dāng)下全國除北京上海外，已經(jīng)基本全面執(zhí)行新的二套房認定標(biāo)準(zhǔn)，本地?zé)o房就算首套，所以按照這一政策，市場上主流購房群體基本集中首套房，另外針對比例，還需要各地落地執(zhí)行，非限購城市已經(jīng)基本全面執(zhí)行，目前可能有影響的只有少數(shù)依然限購的城市，特別是部分二線城市。
其次：存量房貸降息幅度有待各地銀行明確
自2023年9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也鼓勵銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務(wù)。調(diào)整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。
目前首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限已調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點。并且自央行、銀保監(jiān)會于1月5日宣布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制后，多地紛紛下調(diào)首套房貸款利率至4%以下，進入“破4進3”時代，首套房貸款利率可至3.6%。
針對存量房貸的要求是借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。而在過去幾年首套住房貸款利率政策下限基本都是當(dāng)時的lpr。（2022年5月起,人民銀行調(diào)整同期商業(yè)性個人首套房貸款利率下限至不低于LPR-0.2%）
整體來說，對于存量房貸的購房者，特別是動輒5-6高息的購房者，很可能房貸能降低100個基點以上，但具體的影響依然需要購房者于銀行協(xié)商。
而且需要注意的是，北京等大城市因為加點沒有明顯調(diào)整，所以沒有影響。簡單計算，大部分存量房貸發(fā)生時下限是4.65，購房者基本是按照6左右購房，也就是100萬30年，可以月供從5995元每月降低到5156元左右，下調(diào)840元左右。
8月樓市成交量整體同環(huán)比均下降。一線成交面積環(huán)比下跌24%，北京、上海、深圳環(huán)比跌幅顯著，從市場走勢看，熱點一二線城市在8月下調(diào)速度超過其他城市，所以從8月政策看，明顯出現(xiàn)了一二線救市力度開始超過三四線城市
在7月全國房地產(chǎn)調(diào)控72條的基礎(chǔ)上，之前年內(nèi)平均單月房地產(chǎn)全國調(diào)控政策只有60次左右，累計1-7月450次，在8月份房地產(chǎn)政策井噴，單月房地產(chǎn)政策次數(shù)高達115次刷新了歷史記錄（具體政策見文后），年內(nèi)整體房地產(chǎn)政策次數(shù)已經(jīng)高達565次！
2023年8月，房地產(chǎn)市場政策井噴，在7月24日政治局會議后，全國多地開始落實政策，部委和大城市密集表態(tài)。各地穩(wěn)樓市調(diào)控政策加速發(fā)布，累計單月房地產(chǎn)調(diào)控政策達到了115次。達到了年內(nèi)的點，單月房地產(chǎn)調(diào)控數(shù)量也是近多年來的點。
整體來看，在政治局會議明確了政策方向之后，各地調(diào)整優(yōu)化調(diào)控政策的節(jié)奏也已經(jīng)加快，具體會有哪些政策，一方面取決于當(dāng)前各地政策工具箱的空間，另一方面也與城市市場表現(xiàn)密切相關(guān)。
8月值得關(guān)注的房地產(chǎn)政策變化是，包括廣深在內(nèi)的一線城市開始落地“認房不認貸”，相比前期各地發(fā)布的政策力度不大，對市場影響有限，8月后幾天房地產(chǎn)寬松政策力度全面爆發(fā)，預(yù)計2023年金九銀十小陽春很可能出現(xiàn)。
從7月24日開始，截止8月底，全國房地產(chǎn)進入密集政策發(fā)布期，累計房地產(chǎn)調(diào)控超過130次，刷新同期歷史記錄。
簡單的總結(jié)一下：
1：特大城市基本沒多大影響，因為存量房貸加點基本沒變，主要影響大的是二線熱點城市，在2021-2022年加點。部分甚至6以上。這部分月供如果能全面落地可能100萬30年月供少1000以上，但大部分主流在6以下。
2：存量房貸降息對于市場來說，后續(xù)還要看各地銀行的實際落地情況，整體看，降幅可能低于預(yù)期，基本都在幾十個基點范圍。
存量房貸降息對于房地產(chǎn)市場來說，基本沒什么影響，因為現(xiàn)在還有房貸的人，基本3-5年也買不起房。
3：房地產(chǎn)市場在史詩級寬松下，當(dāng)下還是要看北京上海會不會落地執(zhí)行，如果北京上海執(zhí)行的話，2023年全國一二線城市會出現(xiàn)金九銀十，如果北京上海不執(zhí)行市場影響不大。
- 特大重磅！存量房貸100萬30年月供多少840元
