全國(guó)人民都在等著6月20日的lpr，特別是5年期會(huì)不會(huì)降息可以說(shuō)基本就代表了會(huì)不會(huì)救一把房地產(chǎn)。
好消息是降息看來(lái)是穩(wěn)了。央行網(wǎng)站13日消息，為維護(hù)銀行體系流動(dòng)性合理充裕，人民銀行以利率招標(biāo)方式開(kāi)展了20億元逆回購(gòu)操作，中標(biāo)利率1.90%，下降10個(gè)基點(diǎn)。
6月13日20億元逆回購(gòu)到期，因此當(dāng)日實(shí)現(xiàn)零投放零回籠。資金面上，周一(6月12日)Shibor短端品種漲跌不一。隔夜品種上行3.8bp報(bào)1.289%，7天期上行0.4bp報(bào)1.83%，14天期下行0.4bp報(bào)1.735%，1個(gè)月期下行0.7bp報(bào)2.024%。此外，繼6月8日國(guó)有六大行宣布下調(diào)存款利率后，6月12日11家股份制銀行也相繼下調(diào)了部分期限存款利率。利率下調(diào)后，股份制銀行活期存款掛牌利率降至0.2%，5年期定存利率最高為2.8%。
非常值得期待的是2023年6月20日，lpr很可能5年期也就是房貸降息超過(guò)10個(gè)基點(diǎn)！
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降息到底多大影響？！
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期看政策、中期看政策、長(zhǎng)期還是看政策。
中央強(qiáng)調(diào)“房住不炒”和“三穩(wěn)”目標(biāo)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)底線出現(xiàn)樓市全面下調(diào)，最近央行等部門密集表態(tài)，市場(chǎng)期待出現(xiàn)有利于信貸回歸正常的表現(xiàn)。整體看，市場(chǎng)房貸逐漸向穩(wěn)定方向發(fā)展。
目前房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)的并非簡(jiǎn)單的資金問(wèn)題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質(zhì)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)都存在壓力。從當(dāng)前監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)來(lái)看，多個(gè)城市利率均出現(xiàn)了輕微的變化。但當(dāng)前購(gòu)房是收入穩(wěn)定問(wèn)題，疊加人口結(jié)構(gòu)問(wèn)題，依然影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。
目前基準(zhǔn)是4.3，如果后續(xù)繼續(xù)降低到4.2-4.15，對(duì)于購(gòu)房者的影響的確很大。
2022年末，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)(含外資)房地產(chǎn)貸款余額53.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)1.5%。其中，個(gè)人住房貸款余額38.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)1.2%；住房開(kāi)發(fā)貸款余額9.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)2.1%。如果按照存量貸款全部轉(zhuǎn)化成浮動(dòng)計(jì)算，累積影響的利息支出每100萬(wàn)30年貸款每年節(jié)省1062元，那么接近39萬(wàn)億房貸平均到每一年的直接影響并不大。只有190億左右。
央行發(fā)布2023年第一季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告。其中提到，截至3月末，83個(gè)城市下調(diào)了首套房貸利率下限，較全國(guó)下限低10-40個(gè)基點(diǎn)，12個(gè)城市取消了首套房貸利率下限。首套房貸利率政策的調(diào)整優(yōu)化，帶動(dòng)房貸利率有所降低，3月新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為4.14%，同比下降1.35個(gè)百分點(diǎn)。
如果降息15個(gè)基點(diǎn)，那么按照計(jì)算，房貸加權(quán)利率有望降低到4以下。
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樓市能不能活過(guò)來(lái)？！
第一：傳遞明確的政策信號(hào)，進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期。
當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)最大最核心的問(wèn)題是信心問(wèn)題，降息肯定對(duì)寬信貸、穩(wěn)信心有比較大的作用。
第二：降息雖然目的不是針對(duì)房地產(chǎn)，不是救房地產(chǎn)，但穩(wěn)定了經(jīng)濟(jì)就是穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場(chǎng)。
降息特別是非對(duì)稱的降息，代表了信貸政策會(huì)繼續(xù)寬松。目前市場(chǎng)看，整體降息政策主要目的依然是加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)的支持力度。但5年期lpr的降息必然帶來(lái)整體社會(huì)資金面的變化，對(duì)于當(dāng)下樓市來(lái)說(shuō)，穩(wěn)定將成為趨勢(shì)。
第三：降息的主要目的是為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，穩(wěn)樓市的目的也是為了穩(wěn)經(jīng)濟(jì)
目前穩(wěn)樓市政策力度應(yīng)該繼續(xù)升級(jí)個(gè)人按揭房貸數(shù)據(jù)7月繼續(xù)低迷，需要注意的是，當(dāng)下樓市面臨的問(wèn)題已經(jīng)不只是房地產(chǎn)問(wèn)題。更多是對(duì)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期問(wèn)題，疫情不穩(wěn)定，市場(chǎng)很難穩(wěn)定。需要樓市出臺(tái)更多更積極的穩(wěn)樓市政策，只有真正降低了購(gòu)房者的成本，市場(chǎng)才有望穩(wěn)定。
房企暴雷對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的心理打擊非常大，不抑制繼續(xù)出現(xiàn)房企暴雷，交房爛尾，購(gòu)房者信心會(huì)繼續(xù)下降，需要警惕市場(chǎng)再次出現(xiàn)明顯下調(diào)。
2023年5月，市場(chǎng)小陽(yáng)春出現(xiàn)退燒，各地樓市調(diào)控政策也依然不斷發(fā)布，但數(shù)量明顯開(kāi)始減少，累計(jì)單月房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)到了46多次。
和之前主要集中在三四線城市相比，5月二線城市比如杭州、南京等市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)寬松政策，大部分政策多聚焦在優(yōu)化公積金政策、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等內(nèi)容，涉及優(yōu)化限購(gòu)、限價(jià)、引才落戶等政策。
杭州、南京等城市放松限購(gòu)政策，主要涵蓋放松限購(gòu)區(qū)域范圍，對(duì)本地戶籍和非本地戶籍放寬購(gòu)房限制等政策。
貴州省、鄭州、海南省等省市優(yōu)化公積金政策，主要涵蓋提高公積金貸款及租房提取額度，支持公積金支付首付支持多孩家庭公積金租房購(gòu)房等相關(guān)舉措。
福建省住建廳發(fā)布文件《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管的通知》，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金的管理、繳存、使用等進(jìn)行詳細(xì)規(guī)范。
第四：房貸利率有望全面降到4以下
整體房貸利率出現(xiàn)了三四線已經(jīng)全面低于4，但一二線城市房貸利率依然比較高。
房地產(chǎn)市場(chǎng)在歷經(jīng)十幾年快速發(fā)展后，與經(jīng)濟(jì)增速的換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期、前期刺激政策的消化期“三期疊加”相對(duì)應(yīng)，特別是疫情下，購(gòu)房者信心不足，很多房企暴雷影響了購(gòu)房者的安全感，所以使得很多寬松政策對(duì)于市場(chǎng)的作用低于預(yù)期。
整體看，隨著各種政策的寬松，2023年出現(xiàn)了小陽(yáng)春，但后續(xù)政策效果影響逐漸降低。2023年1-5月，各地房地產(chǎn)政策累計(jì)已經(jīng)在320次左右。
市場(chǎng)持續(xù)，全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)80個(gè)城市首套房利率進(jìn)入3字頭，最低首套房利率已經(jīng)拉低到3.7房貸利率下限達(dá)2019年以來(lái)新低，各地房貸利率仍有進(jìn)一步下調(diào)空間。
越來(lái)越多的城市開(kāi)啟降低首套房貸利率，有利于降低購(gòu)房成本，激發(fā)置業(yè)需求入市，房貸利率下調(diào)，可降低購(gòu)房者置業(yè)成本，持續(xù)降息是落實(shí)國(guó)務(wù)院“支持住房剛性和改善性需求”的要求，對(duì)市場(chǎng)信心和市場(chǎng)預(yù)期的企穩(wěn)將起到積極作用。
政策強(qiáng)調(diào)地方“一城一策”靈活運(yùn)用信貸等政策，限購(gòu)限貸政策取消范圍越來(lái)越大。各地政策內(nèi)容除了涉及優(yōu)化限購(gòu)政策、降低首付比例、提高公積金額度，發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、降低限售年限、為房企提供資金支持等方面外，部分城市持續(xù)完善政策工具箱，支持多孩家庭購(gòu)房、租賃破限購(gòu)，多地二手房“帶押過(guò)戶”“連環(huán)單”等政策也陸續(xù)發(fā)布。北京等城市也發(fā)布了落地細(xì)則。
多地對(duì)購(gòu)房者繼續(xù)發(fā)放補(bǔ)貼，主要包括按套或面積一次性補(bǔ)貼、一次性或分期撥付契稅補(bǔ)貼、發(fā)放消費(fèi)券補(bǔ)貼、人才購(gòu)房補(bǔ)貼、購(gòu)房?jī)r(jià)款的一定比例補(bǔ)貼等。
整體看，當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)需要購(gòu)房者恢復(fù)信心，而市場(chǎng)要企穩(wěn)肯定必須從一二線開(kāi)始，一季度市場(chǎng)出現(xiàn)了輕微的企穩(wěn)，市場(chǎng)期待出現(xiàn)更多寬松政策，結(jié)果并沒(méi)有出現(xiàn)。
大部分城市看，特別是應(yīng)該針對(duì)一線城市微調(diào)松綁。
針對(duì)第二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)該有大幅度的調(diào)整，特別是賣一買一，認(rèn)房不認(rèn)貸應(yīng)該成為全國(guó)所有城市執(zhí)行的政策?，F(xiàn)在全國(guó)還想買房的可能也就只有一線城市改善需求了！
5月房地產(chǎn)市場(chǎng)邊際繼續(xù)轉(zhuǎn)弱，多數(shù)城市銷售面積環(huán)比延續(xù)下降態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)信心不足，特別是一線城市的公積金政策相對(duì)覆蓋面太小，難以拉動(dòng)改善需求，小陽(yáng)春已經(jīng)倒春寒。
當(dāng)下樓市政策特別是一線城市需要繼續(xù)加碼，否則市場(chǎng)下行難免。
降息只是開(kāi)始，只降息對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，杯水車薪！
前幾天已經(jīng)說(shuō)過(guò)一次，簡(jiǎn)單的總結(jié)一下，2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)最關(guān)鍵的就是620會(huì)不會(huì)5年期lpr降息，和630會(huì)不會(huì)出現(xiàn)一線城市調(diào)整二套房首付了
如果出現(xiàn)這2個(gè)政策變化，那么樓市肯定會(huì)再出一個(gè)起碼2個(gè)月的小陽(yáng)春，如果沒(méi)有，市場(chǎng)會(huì)很慘。
- 重磅！2023年第一次降息終于等來(lái)了，樓市是不是肯定有救？
