房地產(chǎn)現(xiàn)在肯定很慘，這個是共識，雖然也有北京幾十家開發(fā)商搖號搶地、上海幾千萬豪宅排隊瘋搶，但那是因為肉眼可見的倒掛。
剛剛過去的5月份，北上廣深的二手房成交量環(huán)比齊齊下跌，更可怕的是，掛牌量還在蹭蹭往上漲。北京12萬套，上海20萬套，廣州14萬套，深圳創(chuàng)下新高。二手房越賣越多，很快就會傳導(dǎo)到新房這一端，一線城市也漸漸扛不住了。
市場差是共識，按照過去的共識當(dāng)然就是又到了拼命救市的時候了。
當(dāng)前的樓市面臨著兩個終極問題：要不要救？怎么救？圍繞著這兩個問題，各路專家發(fā)聲表態(tài)，小作文更是滿天飛。
先是《中國經(jīng)濟(jì)時報》6月6日刊發(fā)了一篇文章，劍指一線城市的限購政策：隨后有更多“小作文”被制造出來，比如北京取消限購，深圳取消限購的消息。
（可惜這篇文章已經(jīng)在原來媒體上刪除了）所以到底是不是代表什么，很難琢磨了。
久違的地產(chǎn)股狂歡了一波。今天又有點頹廢了。對于2023年未來的房地產(chǎn)市場來說，關(guān)鍵的其實是2個日子！
1:6月20日
6月8日，工行、農(nóng)行等多家大行宣布開始新一輪存款利率下調(diào)，調(diào)整幅度在5-15個基點不等。調(diào)整后，活期存款利率下調(diào)至0.20%，兩年期定期存款利率下調(diào)至2.05%，三年期定存利率下調(diào)至2.45%，五年期定存利率下調(diào)至2.50%。
此外，兩年期大額存單利率上限下調(diào)15個基點，三年、五年期大額存單利率上限下調(diào)20個基點。
6月15日的MLF利率或?qū)⑾抡{(diào)5-10bps，同時銀行也可能再次下調(diào)存款利率以提振經(jīng)濟(jì)；如果MLF利率如期調(diào)整，那么LPR報價大概率隨之走低，其中非對稱下調(diào)的可能性更高。
自2019年8月份以來，LPR共發(fā)生8次變動。其中，有5次實現(xiàn)了MLF利率與LPR報價的聯(lián)動下調(diào)；有3次是在MLF利率未變的情況下，借助降準(zhǔn)、存款利率定價改革等方式降低了銀行綜合融資成本，進(jìn)而實現(xiàn)了LPR不同程度的下調(diào)。LPR已經(jīng)連續(xù)9個月“原地踏步”。
一季度樓市‘小陽春’過去了2個月，5月市場‘小陽春’出現(xiàn)‘退燒’，各地樓市調(diào)控政策依然發(fā)布，但數(shù)量明顯開始減少，當(dāng)下樓市陷入一個非常糾結(jié)的地步，很多城市再刺激也沒有需求了，但有些城市有需求卻受制于嚴(yán)格的信貸政策無法釋放。
各地房貸利率仍有進(jìn)一步下調(diào)空間。越來越多的城市開啟降低首套房貸利率，有利于降低購房成本，激發(fā)剛性置業(yè)需求入市，房貸利率下調(diào)可降低購房者置業(yè)成本，也是落實“支持住房剛性和改善性需求”的要求，對市場信心和市場預(yù)期的企穩(wěn)將起到積極作用。
所以如果2023年6月20日lpr特別是5年期下降10個基點，對于樓市來說，心理影響將非常大，代表政策寬松會加碼！如果原地不動，或者降低5個基點，那么影響就會弱很多。
2:6月30日
630是一個萬眾矚目可能出政策的日子，一季度樓市小陽春，進(jìn)入4-5月市場全面蕭條，當(dāng)下樓市陷入一個非常糾結(jié)的地步，很多城市再刺激也沒有需求了，但有些城市有需求受制于嚴(yán)格的信貸政策無法釋放。
特別是一線城市依然在嚴(yán)格執(zhí)行的認(rèn)房又認(rèn)貸，導(dǎo)致改善要么違規(guī)違法經(jīng)營貸，要么只能放棄置業(yè)。
所以現(xiàn)在到了必須全國特別是一線城市取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的時刻了！畢竟即使堅持房住不炒，對于名下一套房沒有的真實購房者來說，買房要8成，的確太苛刻。
2023年5月，市場小陽春出現(xiàn)退燒，各地樓市調(diào)控政策也依然不斷發(fā)布，但數(shù)量明顯開始減少，累計單月房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)到了46多次。5月全月，全國有超過40城市出臺政策46條，政策多聚焦在提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補(bǔ)貼等內(nèi)容，部分城市涉及優(yōu)化限購政策、降低比例及房貸利率、等方面。全國性政策也非常多。
整體看，隨著各種政策的寬松，2023年出現(xiàn)了小陽春，但后續(xù)政策效果影響逐漸降低。2023年1-5月，各地房地產(chǎn)政策累計已經(jīng)在320次左右。
政策強(qiáng)調(diào)地方“一城一策”靈活運(yùn)用信貸等政策，限購限貸政策取消范圍越來越大。各地政策內(nèi)容除了涉及優(yōu)化限購政策、降低比例、提高公積金額度，發(fā)放購房補(bǔ)貼、降低限售年限、為房企提供資金支持等方面外，部分城市持續(xù)完善政策工具箱，支持多孩家庭購房、租賃破限購，多地二手房“帶押過戶”“連環(huán)單”等政策也陸續(xù)發(fā)布。北京等城市也發(fā)布了落地細(xì)則。
整體看政策內(nèi)容越來越寬，政策力度越來越大。對于2023年市場來說，隨著信貸供應(yīng)的井噴，一二線城市市場有所企穩(wěn)，出現(xiàn)了小陽春，但整體看，大部分三四線城市依然處于調(diào)整中。未來房地產(chǎn)市場依然期待更多的有利政策出臺。
5月房地產(chǎn)市場邊際繼續(xù)轉(zhuǎn)弱，多數(shù)城市銷售面積環(huán)比延續(xù)下降態(tài)勢，市場信心不足，特別是一線城市的公積金政策相對覆蓋面太小，難以拉動改善需求，小陽春有降溫的趨勢。
當(dāng)下樓市政策特別是一線城市需要繼續(xù)加碼，否則市場下行難免。
在這么多政策下，吸引人關(guān)注的是，一二線城市大量現(xiàn)在還有意愿買房的人受制于信貸政策！
近有不少關(guān)于樓市的傳言。比如：
一：繼續(xù)救房企?？赡軙选叭兰t線”的過渡期延長6月，延長到今年年底。另外，還可能上調(diào)房企負(fù)債年度增速上限，對綠檔企業(yè)不設(shè)年度負(fù)債增速上限，可以用保函替代拍賣土地的保證金。
傳聞二：可能降低大城市購房比例、降低二手房中介費(fèi)，還可能對去年推出的16條房地產(chǎn)支持措施進(jìn)行完善和延長。
不過，時至今日，這兩個傳聞也未能兌現(xiàn)，不過也沒有官方出來辟謠。
寫在后：在樓市大范圍降溫的情況下，需要明確幾個基本常識
1：房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)一樣，是有周期的，房地產(chǎn)過去一直有周期，漲跌螺旋上漲，但2015年開始，這一輪上漲被政策拉動時間過長，疊加人口周期等，市場的確面臨周期性調(diào)整。
2：限購政策影響并不大。
全國看，限購影響的肯定是北京與上海，但符合限購的購房資格難度并不大，如果北京上海放松限購，事實上會導(dǎo)致更多周圍的城市崩潰。
3：大部分城市看，特別是應(yīng)該針對一線城市微調(diào)松綁。
針對第二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)該有大幅度的調(diào)整，特別是賣一買一，認(rèn)房不認(rèn)貸應(yīng)該成為全國所有城市執(zhí)行的政策?，F(xiàn)在全國還想買房的可能也就只有一線城市改善需求了！
簡單的總結(jié)一下，2023年房地產(chǎn)市場關(guān)鍵的就是620會不會5年期lpr降息，和630會不會出現(xiàn)一線城市調(diào)整二套房了，
如果出現(xiàn)這2個政策變化，那么樓市肯定會再出一個起碼2個月的小陽春，如果沒有，那完蛋！
- 救，還是不救？！2023年房地產(chǎn)會不會暴跌就看這兩個日子了
