近日，財政部原部長樓繼偉在《比較》欄目發(fā)表了《新時代中國財政體系改革和未來展望》一文，在金融圈和房產圈引起軒然大波。
雖然是退休的部長，但畢竟是財政部長，所以這些內容多少還是會影響市場預期！
房地產稅又又又又來了？文章中，樓繼偉認為財政體系未來發(fā)展的導向更多是以問題導向，并提出可行的選擇方案。
其中之一是建立適合作為地方稅的稅種，這一稅種顯然指的就是房地產稅。樓繼偉在文中稱，房地產稅是適合作為地方稅的稅種，在經濟轉為正常增長后應盡快開展試點。在歐美發(fā)達國家，普遍都會征收房地產稅作為財政的補充。
每年兩會都會提及的房地產稅，今年其實明確了不具備條件。
從市場看，其實這些年房地產稅也一直影響購房者的預期，特別是房價比較高的一二線城市，比如經常傳聞的深圳。
而房地產稅的東風吹了十幾年，可卻遲遲沒落地。房地產稅終肯定是要繼續(xù)試點的，沒有任何疑問，只是時間早晚問題，也會和當初上海和重慶的試點規(guī)則不一樣。房地產稅一直沒有推進，還有一些很難解決的矛盾。
此次普查歷時3年，全國有近500萬名專業(yè)技術人員參與其中，僅住房和城鄉(xiāng)建設系統(tǒng)就動員了260多萬人參與。可以說是比較嚴謹細致的全面普查。
國內次形成了反映房屋建筑空間位置和物理屬性的海量數據，城鄉(xiāng)房屋建筑次有了“數字身份證”，便于大數據下的科學管理。
樓繼偉表示，探討財政體系的未來發(fā)展導向需要問題導向，并提出可行的選擇方案。其中之一是建立適合作為地方稅的稅種。
他說，房地產稅立法工作的難點有很多，的難點是房地產如何估值。一般來說應以完全產權、交易不受限的住宅為估值基準。而現實中大量的住房產權不完整、交易受限。解決的辦法是以基準估值為基礎做適當的打折，但問題十分復雜。還有其他諸多難點，導致該稅法探索了多年仍未正式成法。
樓繼偉表示，2021年10月全國人大常委會授權國務院在部分地區(qū)開展房地產稅改革試點，可以說是帶著問題探索?？紤]到當時的經濟狀況，財政部對外宣布2022年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件，當然是實事求是的。
他認為，產權不完整、交易受限的確是房地產稅立法的難點。主要的難點在于城鎮(zhèn)與農村實行不同的土地制度。城鎮(zhèn)土地為全民所有，國家有用途管制規(guī)劃，包括容積率規(guī)范，城鎮(zhèn)企業(yè)和居民有權在國家規(guī)范之下自主按市場價格轉讓房地產，包括所關聯的土地使用權，相應的房地產估值比較簡單。
農村土地為集體所有，農民對宅基地有使用權，但權利轉讓受限，只能在所在集體內部無償轉讓，可以規(guī)定對農民住房不征房地產稅。但農村集體土地沒有用途管制規(guī)劃，對宅基地和集體建設用地沒有容積率規(guī)范。相當多的宅基地上大量建造住房并轉租或轉賣出去，形成非法的“小產權房”。這些“小產權房”如何估值的確是難題。在試點中可以結合土地制度改革開展探索。終解決這一難題還需破解城鄉(xiāng)土地二元制度架構。
那么這個講話和預期會有什么影響
首先：城市分化，小城市房地產已經不可能再刺激了
隨著人口結構發(fā)生了變化，人往高處走，水往低處流，大城市的人口越來越聚集，大城市的房子卻越來越不夠住，而小城市人口流出過后，空著的房子就越來越多了。
以后小城市的房子一定是過剩的。過剩之后可能還會面臨大降價。那些租不出去的房子產生不了任何價值終會像海景房那樣空置然后價格一降再降，直至變?yōu)榘撞藘r。
從我國樓市周期趨勢來看，今年上半年仍然處于下行趨勢。原因是當前我國房地產業(yè)面臨的問題就是房企債務風險以及信心不足造成過度下行的壓力，這對我國金融穩(wěn)定以及經濟發(fā)展都將造成不利影響。樓市當前突出的問題就是，剛需和改善群體由于信心不足不敢出手買房，這是樓市的風險。
其次：房地產稅是肯定會來的，未來幾年
目前持有環(huán)節(jié)已經有經營性商用物業(yè)收取房產稅，
房產稅如何計算、個人房產稅的計算方法、兩種計稅方法從價計征房產稅。
1.從價計征的房產稅,是以房產余值為計稅依據。房產稅依據房產原值一次減除10%~30%后的余值計算繳納。2.房產稅采用比例稅率,依照房產余值從價計征的,稅率為1.2%。
從租計征房產稅。1.從租計征的房產稅,是以房屋出租取得的租金收入為計稅依據。2.房產稅采用比例稅率,依照房產租金收入計征的,稅率為12%。3.對個人按照市場價格出租的居民住房,用于居住的,暫減按4%的稅率征收房產稅。
嚴格來說，因為是持有期稅費，的確很難轉嫁，但需要注意的是，住宅類物業(yè)不同于商用，政策肯定會有很大比例的豁免自用扣除，肯定是按照人均面積，不可能按照套。
一旦落地會發(fā)現大部分家庭是可以豁免的，這是常識，否則會帶來巨大的穩(wěn)定性問題。而少數投資型家庭一方面可以通過租金轉嫁，另外也需要考慮持有成本與潛力的對比。
距離真正落地還有多遠？
穩(wěn)步是指有把握地按一定步驟進行，穩(wěn)妥，穩(wěn)當可靠的意思。
兩個詞的對比很大程度上，是代表房地產稅逐漸進入制定程序中。
目前的中國房地產已經進入了一個新常態(tài)，經濟依賴房地產較強，這種情況下，房地產稅不可能在經濟需要房地產的情況下盲目出臺高稅率執(zhí)行，所以在房地產依然是經濟重要支撐的情況下，房地產稅不會在3年內執(zhí)行（之前偉哥的判斷一直是這樣）。
市場對房地產稅的影響已經有所消化。從過去一年不動產登記的落地進程看，執(zhí)行力度低于市場預期，而作為房地產稅必要前提的不動產登記還未全面完成的情況下，房地產稅落地短期的可能性很小。但需要注意的是肯定越來越接近了！
雖然短期不會收，但對于買房人肯定是要做點準備了，未來什么房子更有價值？
1：房本面積小，但實際面積大的房子。贈送比例高的房屋，比如很多90平米的別墅，房本上只有2居所，但開發(fā)商又贈送了很大面積的房屋。
2：城區(qū)的房屋，越是收房地產稅，核心區(qū)的房產越有價值，反而不能去郊區(qū)。
3：央產房+老公房+二手經濟適用房，這一類保障屬性的房產，評估價遠遠低于商品房，所以未來市場再交易的評估值也低于商品房。稅費也會非常低。
4：，從未來很長時間看，依然是有居住價值的房產，從出租回報率看，也明顯高于其他房產。但需要注意了，未來隨著出生人口的減少，很多郊區(qū)所謂掛牌名校不靠譜了。
5：對于旅游地產需要謹慎。
6：核心區(qū)的商住公寓，雖然現在嚴格調控,價格下行明顯，但因為本來就考慮了房地產稅，這些房屋未來反而值得購買了
7：共有產權房，限價商品房，這一類房屋因為產權并非獨有，所以繳納房地產稅的可能性不大。
8：農村的房屋可能更值錢了，從土地角度看，房地產稅開啟征收后，未來必然農村的宅基地土地交易價值提高。
房地產稅是一個老生常談的問題，但是這幾年偏偏趕上了疫情，經濟波動， 正常的生產生活都不能保證，也就被延后了，但遲到不不代表不到，在土地財政吃緊的情況下，房地產稅難免會開始出現，特別是其中的持有環(huán)節(jié)稅費。
特別是如果近的小陽春吃力，指望增量很難的情況下，動存量就成為了選擇了。作為前財政部長，樓繼偉當然熟悉房地產稅立法的來龍去脈，面臨的困難、爭議在哪里。 當他建議“經濟轉為正常增長后應盡快開展試點”時，信號意義是不能忽略的。
- 突發(fā)！又提“盡快開征”房地產稅，要不要害怕？
