2023年已經(jīng)過去了47天,慣例是各路大神都年初繼續(xù)預(yù)測房地產(chǎn)市場,雖然從來沒有一個人預(yù)測靠譜過,但算命總是要堅持的。
1月份的數(shù)據(jù)也終于出來了,這個數(shù)據(jù)其實基本就代表了2023年市場的趨勢:小陽春肯定會出現(xiàn),但很多城市也的確不太可能短期再買房了。
2023年1月份,70個大中城市中商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市個數(shù)增加;一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比轉(zhuǎn)漲、二三線城市環(huán)比降勢趨緩,一線城市商品住宅銷售價格同比上漲、二三線城市同比下降。
一、一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比轉(zhuǎn)漲、二三線城市環(huán)比降勢趨緩
1月份,70個大中城市中,新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市分別有36個和13個,比上月分別增加21個和6個。
1月份,一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.2%;二手住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.5%轉(zhuǎn)為上漲0.4%。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為上漲0.1%;二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%,降幅比上月收窄0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.1%,降幅比上月收窄0.2個百分點;二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%,降幅與上月相同。
1
市場分化
一線城市小陽春來了!
2023年1月份,整體市場終于走出了持續(xù)一年的低迷,特別是一線城市,出現(xiàn)了房價企穩(wěn)的跡象。
主要原因有3點:1:各種穩(wěn)樓市政策對于購房者的影響疊加,雖然一線城市相對政策沒有太大變化,但部分購房者開始入市。
2:2022年11-12月房價下調(diào)過快,使得部分購房者帶著抄底心理入市,特別是12月整體樓市冰凍,基本疫情過后,部分一線城市改善購房者對居住環(huán)境改善需求變現(xiàn),推動了市場有所穩(wěn)定
3:慣例的樓市小陽春,特別是北京等城市每年春節(jié)前后都有一波市場小陽春,包括等需求上升,也推動了1月份整體樓市的活躍。
從市場看,1月份因為特殊的疫情管控原因,并不能確定市場就全面走出低谷,還需要看小陽春是不是能持續(xù)到二季度。
1月份房價依然明顯分化,特別是三四線城市數(shù)據(jù)并沒有因為返鄉(xiāng)置業(yè)而明顯升溫。市場特別是二手房價格表現(xiàn)更值得關(guān)注,二手房依然有57個城市房價下降。
整體看,在房地產(chǎn)政策+疫情政策已經(jīng)全面寬松的情況下,市場還在尋底過程中,依然需要警惕購房者信心不足等帶來的房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險出現(xiàn)的可能性。
2023年1月份,房地產(chǎn)政策已經(jīng)全面進(jìn)入寬松階段,市場需要看一線龍頭城市未來幾個月交易情況,整體看,市場還在低位徘徊,2022年12月各地疫情政策變化影響下,市場全面低谷,但市場有望在2023年上半年逐漸企穩(wěn)。
2
市場分化
買房賺錢難了!
當(dāng)下的問題依然是,二線以下樓市很難出現(xiàn)明顯的購房需求增加。
首先:市場出現(xiàn)小陽春跡象
2022年樓市低迷,大量房企暴雷,影響了市場成交,2023年開年市場有所企穩(wěn),壓抑的部分需求釋放推動小陽春出現(xiàn)。
第二:2023年1月房貸等政策全面刺激
中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:2023年1月,雖然因為春節(jié)影響,但依然房地產(chǎn)各種政策超過65次,在2022年全年累積全國各地房地產(chǎn)市場調(diào)控政策超過1120次的基礎(chǔ)上,各種救市穩(wěn)樓市政策繼續(xù)出臺。
春節(jié)前后,市場各種房貸利率降低,稅費降低等政策不斷出臺,各地兩會密集發(fā)布穩(wěn)定樓市預(yù)期的政策。
2022年全年房地產(chǎn)市場低迷,整體房地產(chǎn)市場成交量回歸到2015年,成交量萎縮超過25%,在多重超預(yù)期因素影響下,房地產(chǎn)全面呈現(xiàn)出市場銷售回落、多家民企債務(wù)違約、土地市場流標(biāo)持續(xù)等特點,標(biāo)桿房企銷售全面萎縮。在此背景下,各種寬松政策優(yōu)化貫穿全年,中央及地方“支持剛性和改善性住房需求”釋放,年底金融 16 條政策出臺,支持房企融資“三箭齊發(fā)”,房地產(chǎn)寬松政策越來越多,但目前看,雖然政策寬松出現(xiàn),市場依然低迷。購房者入市謹(jǐn)慎。
2023年1月開始,各種政策延續(xù)2022年繼續(xù)升級,從2023年1月5日,央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知,決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制。在1月份各種房地產(chǎn)利率下調(diào)政策持續(xù)發(fā)布。各地越來越多的城市首套房利率開始進(jìn)入3時代。
1月份各地穩(wěn)樓市政策繼續(xù)密集發(fā)布。1月17日,全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京舉行,總結(jié)回顧2022年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作與新時代10年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)發(fā)展成就,分析新征程上面臨的形勢與任務(wù),部署2023年重點工作。
濟(jì)南、長沙、杭州臨平區(qū)等地放松限購政策,主要涵蓋放松限購區(qū)域范圍,對本地戶籍和非本地戶籍放寬購房條件,對相關(guān)人才提供購房支持等政策。
1月各地政策主要涉及降低比例、調(diào)整首套商貸及公積金貸款利率、提高公積金額度,發(fā)放購房補(bǔ)貼等方面。
降息持續(xù),首套房利率已經(jīng)拉低到3.7房貸利率下限達(dá)2019年以來新低,各地房貸利率仍有進(jìn)一步下調(diào)空間。
第三:樓市企穩(wěn)依然艱難,期待更多穩(wěn)樓市的政策
從土地市場走勢看,房地產(chǎn)市場整體依然在調(diào)整過程中三條紅線等依然嚴(yán)重抑制了房企融資,特別是私企開發(fā)商基本全面暫停,房地產(chǎn)市場全面速凍。房企融資難題,特別是私企還未真正解決。
市場需要更多針對改善需求的政策,特別是一線城市,目前看,大量的改善需求很難入市,導(dǎo)致市場并不景氣。
2023年房地產(chǎn)政策重點在一線城市的改善!
后市預(yù)測,2023年上半年整體繼續(xù)低迷,部分市場有望出現(xiàn)小陽春
相比往年樓市調(diào)整博弈期很長,樓市下調(diào)緩慢,本輪市場供應(yīng)端與需求端都出現(xiàn)了問題。因為疫情帶來的購房者收入問題,很多大型房企被抑制了融資渠道,疊加銷售端按揭放款放緩,樓市調(diào)整速度非??欤瑥膬r格的下調(diào)速度看,刷新了歷史記錄。
這些因素使得全國房地產(chǎn)市場很難再現(xiàn)全面回暖。
但作為經(jīng)濟(jì)龍頭的一線城市,需求相對旺盛,而且部分保值需求疊加2023-2024年歷史入學(xué)需求的推動下,一線城市出現(xiàn)小陽春的概率非常大。但如果沒有明顯針對二套房改善需求的政策扶持,市場很可能在2季度再次進(jìn)入調(diào)整周期。
整個中國房地產(chǎn)市場必須要一線城市穩(wěn)定,特別是改善需求扶持政策落地市場才有望真正企穩(wěn)。
后:2023年,該“咬牙買房”還是“盡快賣房”?
中國房地產(chǎn)市場短期看政策、中期看政策、長期還是看政策。整體看樓市小陽春是肯定會出現(xiàn),畢竟天量的信貸供應(yīng)下,多少會有部分資金進(jìn)入房地產(chǎn)。
1:買房看政策,政策看信貸,利率的頂峰已經(jīng)在2021年年底出現(xiàn),利率下調(diào)是趨勢,社會資金成本肯定是降低的。當(dāng)下特別的企業(yè)貸款利率已經(jīng)穩(wěn)定在4以下,按揭貸款也越來越多向3。
2:土地市場供應(yīng)出現(xiàn)了變化,小陽春的城市會大幅度賣地,市場在未來醞釀供應(yīng)高峰,所以不僅僅三四線不能隨便買房了,一二線土地供應(yīng)集中區(qū)域也不能隨便買房了。
3:調(diào)控政策的力度可以預(yù)期依然將是刺激,但整體看2023年依然是老生常談的一句話,除了核心區(qū)核心城市,大部分市場小陽春后,大概率會繼續(xù)調(diào)整。所以買房想賺錢可能性很小了。
是不是買房可以看看萬科的拿地數(shù)據(jù),今年到目前還是0,雖然動輒定增融資,但房企基本都在還債,沒幾個投資的。
這句話值得每年說一次:到目前為止,普通人周圍能夠找到股市發(fā)家致富的,后總是還給股市,而房地產(chǎn)作為拉動經(jīng)濟(jì)的引擎,起碼核心區(qū)位的,依然值得投資。如果你人到中年,創(chuàng)業(yè)沒有機(jī)會了,炒股票也沒有內(nèi)幕消息,對于投資又不太熟悉,到國外配置資產(chǎn)也沒有條件。那么,你抗御通脹的工具,還應(yīng)該是大城市中心城區(qū)的物業(yè)。千萬謹(jǐn)慎買二線以下城市了。
- 2023年,該“咬牙買房”還是“盡快賣房”?!