央行這次降息，有點(diǎn)出人意料。
2022年8月15日，央行開(kāi)展4000億元1年期中期借貸便利（MLF）操作（含對(duì)8月16日6000億元MLF到期的續(xù)做）和20億元7天期逆回購(gòu)操作，中標(biāo)利率分別為2.75%、2.0%，均下降10個(gè)基點(diǎn)。
為什么說(shuō)央行降息是超預(yù)期的？
因?yàn)椋胄械亩径蓉泿耪邎?zhí)行報(bào)告，以及前后的相關(guān)表述，一再?gòu)?qiáng)調(diào)“不搞大水漫灌”；3月以來(lái)，主流觀點(diǎn)認(rèn)為，下半年我國(guó)需要警惕的是結(jié)構(gòu)性通脹；西方主要經(jīng)濟(jì)體處于快速加息階段——因此，市場(chǎng)對(duì)降準(zhǔn)、降息的預(yù)期是下降的，普遍認(rèn)為短期內(nèi)很難降息。
更重要的是，貨幣供應(yīng)是寬裕的。根據(jù)央行剛剛公布的數(shù)據(jù)，7月份人民幣貸款增加6790億元，同比少增4042億元。7月社會(huì)融資規(guī)模增量為7561億元，比上年同期少3191億元。
有專家說(shuō)，錢很多，但市場(chǎng)主體貸款的意愿下降了，而且降幅不小。
其中一個(gè)很重要的指標(biāo)是住戶中長(zhǎng)期貸款，也就是房貸的主體。
央行數(shù)據(jù)顯示，7月，住戶中長(zhǎng)期貸款增加1486億元。和6月相比，7月房貸少增近3000億；與去年同期相比，則少增近2500億。
今年1-7月，住戶中長(zhǎng)期貸款增加1.71萬(wàn)億，同比去年少增2萬(wàn)億。
居民購(gòu)房意愿下行速度有點(diǎn)快。6月本來(lái)有所回升，但斷貸事件發(fā)生后，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心再次受挫，直接傳導(dǎo)的結(jié)果就是，房貸數(shù)據(jù)很難看。
在這種背景下，央行為何還要降息？
經(jīng)濟(jì)學(xué)家的共識(shí)是，7月CPI、PPI同比增速雙雙低于市場(chǎng)預(yù)期，表明通脹與匯率兩大約束條件有所緩解，央行將支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)降低成本，穩(wěn)主體、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)增長(zhǎng)置于更重要的位置。
說(shuō)得直白點(diǎn)，央行MLF降息，就是要給市場(chǎng)主體減負(fù)。值得注意的是，8當(dāng)月還有6000億元MLF到期；9-12月也都還有數(shù)量不小的MLF到期。
我們知道，央行利率形成機(jī)制改革后，LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）是在中期借貸便利(MLF)利率基礎(chǔ)上加點(diǎn)形成，而房貸是與LPR直接錨定的。
幾天之后的8月20日，是新一輪LPR報(bào)價(jià)日，專家普遍認(rèn)為，8月20日的5年期以上LPR下調(diào)概率或大于1年期LPR，一般認(rèn)為其至少將下調(diào)5個(gè)BP。
目前，5年期以上LPR為4.45%。根據(jù)央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，首套房貸款利率下限是在LPR基礎(chǔ)上減去20個(gè)基點(diǎn)，二套住房貸款利率下限仍保持LPR+60BP。即，首套房貸款利率下限為4.25%。
如果8月20日LPR下調(diào)，房貸利率也將繼續(xù)下調(diào)。首套房貸款利率下限將接近到達(dá)其歷史最低點(diǎn)。
降息，是實(shí)實(shí)在在為包括房企在內(nèi)的市場(chǎng)主體降低成本，穩(wěn)定預(yù)期；房貸利率下調(diào)，將有助于為購(gòu)房者注入新的信心。
去年11月以來(lái)，從中央政府部門(mén)到地方政府部門(mén)，都在不斷地調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，千方百計(jì)地呵護(hù)這個(gè)行業(yè)。良苦用心可鑒。
但由于房地產(chǎn)體量巨大，調(diào)頭不容易，從寒冬爬升，溫度的上行必然是相對(duì)緩慢的。
這個(gè)過(guò)程中，任何意外事件，都可能干擾甚至打斷它的回升，比如斷貸事件；任何風(fēng)聲鶴唳的傳聞，尤其是生造的謠言，對(duì)這個(gè)脆弱的市場(chǎng)都會(huì)是可怕的打擊。樓市的斷崖式下跌，從任何角度看，都是災(zāi)難。
我們呼吁有關(guān)部門(mén)，采取更堅(jiān)決的措施，為出險(xiǎn)房企盡快走出危機(jī)給予切實(shí)的幫助。我們看到，8月以后，市場(chǎng)信心又開(kāi)始慢慢在恢復(fù)。我們相信，只要趨勢(shì)不改變，后面的這五個(gè)月，應(yīng)該比前7個(gè)月有更好的收成。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的所有從業(yè)人員，珍惜，珍重。
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- 房貸降息又來(lái)了
