當(dāng)下樓市陷入一個非常糾結(jié)的地步，很多城市再刺激也沒有需求了，但有些城市有需求受制于嚴(yán)格的信貸政策無法釋放。
特別是一線城市依然在嚴(yán)格執(zhí)行的認(rèn)房又認(rèn)貸，導(dǎo)致改善要么違規(guī)違法經(jīng)營貸，要么只能放棄置業(yè)。
所以現(xiàn)在到了必須全國取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的時刻了！
1—6月份，商品房銷售面積68923萬平方米，同比下降22.2%；其中，住宅銷售面積下降26.6%。商品房銷售額66072億元，下降28.9%；其中，住宅銷售額下降31.8%。
可見，雖然政策不斷寬松，但大部分都是市場不行的城市力度大，而一二線城市目前看，松綁有限！7月份實(shí)際大部分城市因?yàn)楦鞣N原因，又一次出現(xiàn)了下行。
7月累積已經(jīng)超過100城市當(dāng)月發(fā)布了穩(wěn)樓市政策接近110多條，在5-6月單月都超過百城刺激穩(wěn)定樓市的情況下，在前期基礎(chǔ)上，7月各種房地產(chǎn)政策繼續(xù)升級，在限購、限貸、限售、預(yù)售監(jiān)管、購房補(bǔ)貼等政策基礎(chǔ)上，7月出現(xiàn)了多城市發(fā)布購房直接補(bǔ)貼政策，另外針對當(dāng)下爛尾樓集中爆發(fā)的情況，已經(jīng)超過15個城市出臺了對應(yīng)的政策。
2022年截止7月，年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過580次！同比上漲接近70%，2022年房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)刷新歷史記錄。
簡單的總結(jié)2022年7月來全國各地房地產(chǎn)政策，調(diào)控政策松綁主要有幾個特點(diǎn)
預(yù)防爛尾樓、增加購房補(bǔ)貼成為7月政策的新特點(diǎn)
各地購房補(bǔ)貼不斷加碼，利用各種利用增加購房補(bǔ)貼
在這么多政策下，吸引人關(guān)注的是，一二線城市大量現(xiàn)在還有意愿買房的人受制于信貸政策！
認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該變了！
在2021年年底，銀保監(jiān)會：現(xiàn)階段要重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求 合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。但市場整體政策依然只在剛需有相對變化，近多地出臺了針對剛需的微調(diào)政策。后續(xù)有望出現(xiàn)更多針對真實(shí)改善的穩(wěn)定政策！
在2021年年底住建部提及過保障住房的剛需，同時滿足合理的改善性需求，2022年也多次提及。2021年-2022年中央及各部委多次在重要會議中提及“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”
2022年1月20日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議亦重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)要充分釋放居民住房需求。過去多年在市場調(diào)整期間，相關(guān)內(nèi)容均被多次提及，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)任務(wù)中提到“促居民合理住房消費(fèi)。進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費(fèi)，進(jìn)一步搞活住房二級市場和租賃市場”；
2012年提到“支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求”；2013年提到“支持合理自住和改善性需求”；
2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提到“擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存”。今年各地政府工作報告中，亦對這一部分著重強(qiáng)調(diào)，其中四川、陜西、江蘇、青海、黑龍江等地均提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”的相關(guān)內(nèi)容。
近2年來，已有不少城市調(diào)整公積金政策，主要涉及下調(diào)公積金貸款比例、提高公積金貸款額度、放寬申請認(rèn)定條件等方面。另外，今年，5年期以上LPR下調(diào)，各地首套、二套房房貸利率均有下調(diào)，進(jìn)一步引導(dǎo)合理住房需求釋放?，F(xiàn)在的確很多城市執(zhí)行了4.25的利率。
什么是“認(rèn)房又認(rèn)貸”？“認(rèn)房又認(rèn)貸”主要針對的是在買房時二套房的評定標(biāo)準(zhǔn)。
可能大家都知道，我們在買房時首套房和二套房在很多方面都是不一樣的，包括比例、貸款利率等都有一定的區(qū)別。
所謂的“認(rèn)房又認(rèn)貸”，就是說，如果名下有房，再買房就算二套；特別是如果名下曾經(jīng)有過貸款，無論現(xiàn)在貸款是否還清，再進(jìn)行買房都會認(rèn)定為二套。這就是“認(rèn)房又認(rèn)貸”的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。對于很多真實(shí)改善購房者來說，賣一套房再買就算二套房，這非常不合理。
3月1日，中原城市群的核心城市-鄭州傳來一聲“槍響”，給全國樓市發(fā)出了“救市”信號。其中除了給大學(xué)生購房補(bǔ)貼、鼓勵老人投靠家庭新購住房等措施外，還明確提到引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)下調(diào)住房貸款利率、降低比例，以及在國內(nèi)率先取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”等政策。
以北京為例，認(rèn)房又認(rèn)貸政策的確過于嚴(yán)格；
目前北京的購房政策為“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即如名下有1套住宅或全國內(nèi)的貸款記錄（還清與否無關(guān)），再次貸款購買住宅即為二套。其商業(yè)貸款普宅為60%，非普為80%。
北京新盤目前普宅項(xiàng)目寥寥無幾，如有符合普宅標(biāo)準(zhǔn)即會被開發(fā)商拿來做宣傳“噱頭”，可想而知普宅有多稀缺。哪怕貸過10萬塊的房貸，在北京買房都要算作2套，多可怕？
前幾天也有了幾個項(xiàng)目的試點(diǎn)：
1、購買昌平平西府（北清橡樹灣），順義福環(huán)，順義薛大人莊3個全齡友好住宅試點(diǎn)；
2、中心城區(qū)（東西城）60歲以上家庭，將遷至試點(diǎn)項(xiàng)目所在地，名下無房，無在途貸款的家庭，比例可至35%；
3、購買試點(diǎn)項(xiàng)目140平米一下的，首套35%，二套比例60%。
8月4日，天津市發(fā)展改革委會發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)消費(fèi)恢復(fù)提振的若干措施公開征求意見的公告》，公告從9個方面促進(jìn)消費(fèi)，其中重點(diǎn)提及“擴(kuò)大住房家居消費(fèi)”，包括穩(wěn)定住房消費(fèi)和擴(kuò)大家居消費(fèi)，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)“下調(diào)住房貸款利率，降低住房商業(yè)貸款比例”，并且指定了具體負(fù)責(zé)部門按職責(zé)分工負(fù)責(zé)。
寫在后：從全國看，穩(wěn)樓市的政策應(yīng)該抓緊升級了！
1：“房住不炒”總基調(diào)不變，央行和很多城市都繼續(xù)提出保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，不短期刺激房地產(chǎn)。但針對賣一買一的換房客戶，執(zhí)行首套房信貸政策，不涉及到任何炒房。針對真實(shí)改善購房者特別是賣一買一的改善，應(yīng)該抓緊傾斜寬松政策。
2：大部分城市看，特別是近可能會松綁調(diào)控的南京、天津等城市。
針對第二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)該有大幅度的調(diào)整，特別是賣一買一，認(rèn)房不認(rèn)貸應(yīng)該成為全國所有城市執(zhí)行的政策。
3：當(dāng)下三四線城市房地產(chǎn)市場蕭條，針對前期房貸利率動輒6-7的購房者，也應(yīng)該有一定優(yōu)惠。
4：從趨勢看，對于購房者來說，很快會看到全國性取消“認(rèn)放又認(rèn)貸”，特別是針對賣一買一的認(rèn)房不認(rèn)貸政策會更快落地，出現(xiàn)這一政策信號，基本就代表熱點(diǎn)一二線城市企穩(wěn)就接近了。
- 全國取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，快了！
