這幾天各路媒體都在聊交房問題，爛尾樓也成了敏感詞，多地業(yè)主因樓盤延期交付宣布停止還貸的事件引發(fā)廣泛關(guān)注。多家銀行發(fā)公告回應(yīng)稱，存在風(fēng)險樓盤所涉?zhèn)€人住房貸款規(guī)模和占比較小，總體風(fēng)險可控。銀保監(jiān)會有關(guān)部門負(fù)責(zé)人昨天表示，將引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)市場化參與風(fēng)險處置，支持地方政府積極推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。
隨著多方介入，相信停貸風(fēng)波會朝著良性的方向化解。
這不是重點，重點背后是
很多專家也暴露了知識盲區(qū)，開始紛紛老生常談聊預(yù)售制度的取消。
首先：現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)里，房企自有資金比例是多少？
1—6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金76847億元，同比下降25.3%。其中，國內(nèi)貸款9806億元，下降27.2%；利用外資55億元，增長30.7%；自籌資金27224億元，下降9.7%；定金及預(yù)收款24601億元，下降37.9%；個人按揭貸款12158億元，下降25.7%。
在上半年的所有房企資金中，房企自籌資金占比為35%，一旦規(guī)定現(xiàn)房銷售，開發(fā)商資金會受到極大的考驗，可能成為壓倒房企的后一根稻草，并由此引發(fā)金融風(fēng)險。
其次：如果全部現(xiàn)房銷售，除了少數(shù)央企，少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊，大部分土地將流標(biāo)！
第三：大部分企業(yè)的資金成本會轉(zhuǎn)移
對于大部分開發(fā)商來說，如果自由成本，必然帶來大量的資金成本，和縮小規(guī)模，過去的定價模式多是基于快周轉(zhuǎn)基礎(chǔ)上的時間成本，快則半年慢則9個月就可以實現(xiàn)銷售回款。取消預(yù)售現(xiàn)房銷售，正常情況交付驗收需要兩到三年，成本剛性倒逼，過去的定價模式將被徹底顛覆，推遲上市而增加的資金成本，終也會轉(zhuǎn)嫁到房價當(dāng)中，房價大幅度上漲難以避免。
從時間看，直接取消預(yù)售，會在至少在相當(dāng)長一段時間面臨供應(yīng)銳減，造成短期內(nèi)的供不應(yīng)求，而供不應(yīng)求又會進(jìn)一步造成房價的快速攀升。
所以預(yù)售制度≠爛尾樓！在香港預(yù)售制度非常普遍，但如果企業(yè)不能證明有實力開發(fā)很可能不允許銷售嘍花！
特區(qū)政府地政總署數(shù)據(jù)顯示，
8月份錄有一宗預(yù)售樓花同意書被取消個案，
涉住宅為高銀金融主席潘蘇通私人持有的何文田新盤379套房源。
意味該盤進(jìn)入現(xiàn)樓階段前不可再銷售樓花。
（數(shù)據(jù)源地政總署）
特區(qū)政府運輸及房屋局發(fā)言人回復(fù)，
原因是開發(fā)商未能證明有財力足以應(yīng)付項目超支*。
得知項目超支后地政總署多次要求開發(fā)商證明，
但開發(fā)商沒有實質(zhì)回復(fù)。
署方遂于8月27日取消項目未售房源(包括售出但買賣合約其后取消的房源)的許可同意書。
*在「預(yù)售樓花同意方案」下，如項目發(fā)展費用已超支一成或以上，開發(fā)商必須提交令地政總署署長信納的證據(jù)證明有足夠財力；否則，開發(fā)商不能繼續(xù)推售房源，直至該發(fā)目完工并獲發(fā)合約完成證明書(俗稱「滿意紙」)為止。
該項目開發(fā)商曾兩次延遲交房日期，
又指因新冠肺炎影響及部分建筑材料未能如期運送，
導(dǎo)致施工期延誤，目前仍未有交房日子。
不過開發(fā)商回復(fù)傳媒時表示，
項目已取得占用許可證（又稱入住許可證），
公司有信心有關(guān)項目短期內(nèi)落成，將調(diào)整策略以現(xiàn)樓發(fā)售。
公司亦已通知各買家延遲交房，受影響買家可選擇繼續(xù)完成買賣，
或取消成交，后者將按照買賣合約退回訂金及利息補償。
是次事件反映香港特區(qū)政府對于物業(yè)銷售有完善監(jiān)管制度。自2003年之后，香港住宅市場都未曾出現(xiàn)「爛尾樓」情況。地政總署規(guī)定開發(fā)商申請預(yù)售樓花同意書，主要是要證明他們具備足夠技術(shù)和資金完成項目，保障消費者權(quán)益。
Q1
什么是預(yù)售樓花同意書？
首先，開發(fā)商在申請預(yù)售樓花同意書時要證明：
一、確保地價已全數(shù)支付；
二、證明開發(fā)商有能力支付「建筑費」。
而當(dāng)物業(yè)開始預(yù)售，賣出房源的訂金會存放于開發(fā)商律師樓的信托?，F(xiàn)行制度下，開發(fā)商需先付款給建筑商完成一定工序，取得建筑師證明書后，才可申請在信托取回建筑費，確保買家的訂金是用來支付建筑費。
Q2
遇上發(fā)展商中途清盤怎么辦？！
現(xiàn)行預(yù)售樓花的制度下，預(yù)售期長可達(dá)30個月。全球經(jīng)濟(jì)瞬息萬變，很多人擔(dān)心如果不幸遇上開發(fā)商中途清盤怎么辦？其實不用太擔(dān)心，如上文所言，買家所付款項會存放于發(fā)展商律師樓的信托以支付建筑費，所以清盤對建筑工程的影響有限，影響是交房時的業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓做法，以及項目會延遲的風(fēng)險。
如開發(fā)商要清盤，清盤人很有可能把整個物業(yè)轉(zhuǎn)讓予另一開發(fā)商管理。如沒有開發(fā)商接手，則在物業(yè)落成時由清盤人以大業(yè)主身份負(fù)責(zé)簽房契，把業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓予業(yè)主。
其次，在《一手住宅物業(yè)銷售條例》保障之下，如果項目在經(jīng)延展的關(guān)鍵日期內(nèi)仍未能交房，買家有權(quán)取消合約，開發(fā)商便要退還所有已支付房價及利息。
換言之，樓房終都會建成。
簡單的總結(jié)就是：
首先，香港的個人房貸是在驗樓完成后，才可以發(fā)放，這從根本上杜絕了購房者為爛尾樓月月償還房貸的糟心事。
其次，購房者只有5%的訂金直接進(jìn)入了開發(fā)商賬戶，其余的全部打進(jìn)了開發(fā)商的律師樓信托賬戶，轉(zhuǎn)賬使用直接受法律監(jiān)管。
后，香港法律對購房者利益的保護(hù)優(yōu)先級極高，一旦出現(xiàn)延遲交樓，購房者可以直接取消合同，并要求開發(fā)商返還已支付款項及利息。
另外值得注意的是，香港開發(fā)商在多年發(fā)展后，高周轉(zhuǎn)的企業(yè)都已經(jīng)死掉了，以自有資金和低成本信貸資金共同推進(jìn)樓盤建設(shè)，并不依賴個人房貸，所以即使出現(xiàn)資金壓力，也很容易被接盤。
所以房地產(chǎn)預(yù)售制度≠爛尾樓，別把爛尾樓的問題和預(yù)售制度掛鉤，解決預(yù)防爛尾樓的政策一直都有，只要銀行執(zhí)行現(xiàn)有的所有政策，不可能有爛尾樓。
- 商品房預(yù)售制≠爛尾樓，為什么不學(xué)香港的監(jiān)管？
