近一段時間，不斷傳來一些在建樓盤業(yè)主抱團停貸的消息。
與因為受疫情影響無法及時償還房貸不同，這是一種主動停貸的行為。對疫情下的房貸緩交，不少地方出臺了紓困政策，免除了相關法律責任，多數銀行還配合予以免交滯納金。
但主動停貸產生的系列法律問題，值得引起注意。
業(yè)主抱團主動停貸，列舉的理由包括：樓盤未達條件，銀行就發(fā)放了按揭貸款；銀行將按揭貸款違規(guī)劃入非監(jiān)管賬戶；銀行對監(jiān)管資金未盡到監(jiān)管義務等。
而真正的原因，是業(yè)主購買的樓盤（項目）已停工較長時間，或者復工后進展緩慢。已無法按期交房，甚至存在爛尾的危險。
這些項目的開發(fā)商，基本都是流動性偏緊或出現(xiàn)了債務危機。
每個人的生活都很辛苦，誰家的錢都不是大風刮來的。普通人家掏空兩代人的口袋，才湊齊一套房子的，如果看到房子可能爛尾，本能反應就是止損。退房不可能，已交的錢也要不回來，那就先停貸再說。
身邊多少聽說過甚至就有這樣的朋友，有這種遭遇。令人同情。
但現(xiàn)實世界是殘缺、殘酷的。情是情，理是理，情理與法律又是兩回事。業(yè)主停貸可能涉及以下法律問題：
，業(yè)主與銀行的貸款合同，是有效合同。業(yè)主與銀行之間是借貸關系，開發(fā)商是擔保人，房屋是抵押物。開發(fā)商停工的過錯，不應由銀行來承擔責任。
第二，業(yè)主是否有權單方面停止履行合同義務？銀行如果涉嫌違規(guī)劃撥按揭款，或者未盡到監(jiān)管責任等，業(yè)主可舉證，向法院起訴，再由法院判定是否終止貸款合同，或者業(yè)主可暫停履行合同義務。
實踐中，極少發(fā)現(xiàn)銀行因未盡到預售資金監(jiān)管責任而被判定合同借貸關系不成立的案例。
第三，貸款合同有效，而業(yè)主單方面停止履行合同義務，很大可能構成違約，銀行有權將業(yè)主的失信行為申請納入征信系統(tǒng)，甚至向法院起訴，要求強制履約。
現(xiàn)實生活中，失信或被強制履約的成本，比較大。
根據合同規(guī)定，停工導致無法按期交房，業(yè)主應獲得補償或賠償；但當下，絕大多數業(yè)主的訴求只是希望能盡快復工，盡快完工交房，底線訴求是不要爛尾。
客觀而言，停貸是止損行為，但不是確保項目盡快完工的選擇；如果業(yè)主的終目標是盡快拿到房子，停貸卻是遏制目標實現(xiàn)的手段之一。因為，銀行收不到按揭款，就無法向開發(fā)商及時劃撥項目所需建設資金。結果是三輸或多輸。
保復工、保交樓，既是房企的基本責任，也是各地政府的監(jiān)管責任。其中有兩個條件：保證預售資金監(jiān)管賬戶有足額的資金并按時撥付；房企的資金鏈不能斷裂。
預售資金監(jiān)管不能過度，其中的平衡關系需要屬地政府部門與銀行掌握好分寸，否則過猶不及；但出險房企的資金枯竭，才是項目停工的關鍵因素。
20多家出險房企，其中的頭部房企在建項目數量還特別龐大。停工導致的業(yè)主抱團停貸現(xiàn)象，值得有關部門高度重視。
攸克君指出了部分業(yè)主抱團停貸可能引發(fā)的法律問題，但無意作出主觀評判。我們既看到了，即使是出險的大型房企，今年上半年也有大量房子交付；同時也發(fā)現(xiàn)，這些房企的流動性危機，仍未完全解除，樓盤停工、逾期交房的現(xiàn)象也不是個別。
我們既看到了，絕大多數出險房企沒有躺平，而是在自救；也發(fā)現(xiàn)，冰凍三尺，非一日之寒，走出行業(yè)危機，需要較長的時間。在此過程中，要付出的代價是高昂的。
有房子停工的業(yè)主朋友問：我沒有什么過錯，為什么要承擔代價？
攸克君無法回答。
推薦一個視頻號
“簡單買房”：讓買房更簡單。
歡迎關注！
（抖音、小紅書、B站等平臺同步更新）
★★攸克近期文章推薦 ★★
(點擊圖片即可閱讀)
★特別提示 ★
攸克粉絲如有相關購房咨詢事宜，可添加微信——買房大家?guī)托∶貢╩aifangdjb01），即可由小秘書協(xié)助您加入“買房大家?guī)汀辟彿咳骸?/strong>
掃描下方二維碼，關注作者公眾號
- 短評｜主動停貸，法律問題何解
