終日泡在房地產(chǎn)市場(chǎng)里，閑來(lái)讀一讀宏觀經(jīng)濟(jì)的數(shù)據(jù)報(bào)告，也算是“休息”了。這個(gè)論調(diào)，令攸克君想起來(lái)上*的時(shí)候，數(shù)學(xué)老師說(shuō)，“其他課復(fù)習(xí)累了，可以做做數(shù)學(xué)題換換腦子，也是一種休息。”攸克君當(dāng)即反駁說(shuō)，“老師，那豈不是我們每天都在休息了？”
老師無(wú)語(yǔ)。
宏觀數(shù)據(jù)里自有乾坤，尤其是2019年1~2月的數(shù)據(jù)。這份來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)里，我們可以看到，房地產(chǎn)投資有了一個(gè)巨大的“跳升”，同比增長(zhǎng)11.6%，比2018年全年的房地產(chǎn)投資增幅還要高2.1%。
按理說(shuō)，這樣的數(shù)據(jù)，令人欣喜。
1.對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)而言，這說(shuō)明開發(fā)商又有錢買地了，對(duì)地方財(cái)政是個(gè)好消息；同時(shí)，土地市場(chǎng)的活躍，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣回升，就會(huì)拉動(dòng)建材、裝修等很多消費(fèi)領(lǐng)域的向好。
2.對(duì)房地產(chǎn)本身而言，投資意愿的普遍增強(qiáng)，說(shuō)明行業(yè)整體對(duì)市場(chǎng)的判斷趨于樂(lè)觀，要不，誰(shuí)愿意花錢買地？
不過(guò)，再往下看，似乎就樂(lè)觀不起來(lái)了。因?yàn)楹头康禺a(chǎn)有關(guān)的分項(xiàng)數(shù)據(jù)，表現(xiàn)得都很差。其中有一項(xiàng)數(shù)據(jù)是，2019年1~2月的商品房銷售面積是負(fù)增長(zhǎng)，-3.6%。
1~2月本來(lái)就是商品房銷售的淡季。但2016-2018年表現(xiàn)很不錯(cuò)，而今年前兩月是2015年6月以來(lái)*次“負(fù)增長(zhǎng)”，也就是說(shuō)，前幾年1~2月的銷售面積也是增長(zhǎng)的。請(qǐng)注意，這里的科目是“銷售面積”，而不是銷售額，銷售額可以隨著房?jī)r(jià)的上漲而增長(zhǎng)，因而，不能直接反應(yīng)市場(chǎng)銷售的狀況，相反，銷售面積可以更加直觀地反應(yīng)同期市場(chǎng)的變化。
從行業(yè)內(nèi)的慣例看，如碧桂園、萬(wàn)科這類企業(yè)，從拿地到開工，8~10個(gè)月就夠了，行業(yè)水平在一年左右，因此，10個(gè)月以后的銷售數(shù)據(jù)，就十分重要了，那可看出，這一波買地開發(fā)出來(lái)的房子能否賣掉。賣不掉房子，回不了款，開發(fā)商的投資意愿就不可能變強(qiáng)，那么10個(gè)月后的房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)，就很難樂(lè)觀。
攸克君為什么這么關(guān)注房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)？因?yàn)椋瑥倪^(guò)往情況看，如果投資數(shù)據(jù)“掉下去”，那么整個(gè)經(jīng)濟(jì)列車的運(yùn)行就會(huì)受到很大的影響。而在固定資產(chǎn)投資中，只有兩個(gè)主角，一個(gè)是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，另一個(gè)就是房地產(chǎn)，這兩項(xiàng)任何一項(xiàng)表現(xiàn)不力，整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，就要多一分擔(dān)憂。
真正讓攸克君擔(dān)心的，是房地產(chǎn)投資的資金來(lái)源。1-2月房地產(chǎn)開發(fā)資金到位增幅2.1%，雖然是同比增幅，但增幅卻是“掉頭向下”，比2018年全年下降了4.3個(gè)百分點(diǎn)。從圖形上看，這是個(gè)跳水的態(tài)勢(shì)：其中，來(lái)源為國(guó)內(nèi)貸款的和自籌資金的，分別下降0.5和1.5個(gè)百分點(diǎn)。
這至少說(shuō)明兩點(diǎn)：
1.連續(xù)降低存款準(zhǔn)備金率之后，很多人認(rèn)為，放水之后，資金必然流向房地產(chǎn)，但是，房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中，貸款來(lái)源的下降，至少說(shuō)明從去年下半年開始降低存款準(zhǔn)備金以來(lái)，并沒有如預(yù)想的那樣大規(guī)模經(jīng)由貸款流向房地產(chǎn)。
2.自籌資金的下降說(shuō)明，雖然在去年下半年以來(lái)，債券市場(chǎng)經(jīng)歷了松動(dòng)，但是房地產(chǎn)企業(yè)端的融資，還沒有完全得到改觀。
所以，雖然房地產(chǎn)投資的數(shù)據(jù)出現(xiàn)躍升，但從結(jié)構(gòu)上看，其他核心數(shù)據(jù)尚未配合。2006年以來(lái)，共有3次商品房銷售數(shù)據(jù)負(fù)增長(zhǎng)的時(shí)段，隨后一般都出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資的大幅度下滑，這次走向究竟怎樣，還要觀察。
房地產(chǎn)投資之所以讓人憂心，因?yàn)樗粌H事關(guān)房地產(chǎn)命運(yùn)，更重要的是與整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)密切相關(guān)。在消費(fèi)這架馬車尚未真正啟動(dòng)起支撐作用的情況下，固定資產(chǎn)投資仍然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展“穩(wěn)定”的基石所在。
綜合以上數(shù)據(jù)，攸克君有兩個(gè)判斷：
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- 房地產(chǎn)數(shù)據(jù)背后的政策悸動(dòng)：松還是不松？
