套內(nèi)面積計(jì)價售房十點(diǎn)肺腑之言

周六一早，套內(nèi)面積計(jì)價售房的消息刷屏。攸克君不敢說自己從業(yè)時間長，但有限的從業(yè)年限中，套內(nèi)面積計(jì)價這件事，隔一段時間就來一次，今天更是勝似全民狂歡，關(guān)于這個問題，攸克君說幾句肺腑之言。

一、有此表述的，是《住宅項(xiàng)目規(guī)范》的征求意見稿，征求意見稿的意思，大家都明白，就不多說了。

二、從這個征求意見稿的主要內(nèi)容來看，99%以上是關(guān)于住宅設(shè)計(jì)的內(nèi)容，總則中寫得也清楚，“為貫徹執(zhí)行國家技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策，保障住宅項(xiàng)目安全、適用、宜居、綠色和耐久，規(guī)范住宅項(xiàng)目規(guī)模、布局、功能、及技術(shù)措施，制定本規(guī)范。”

這是這份寫有“套內(nèi)面積計(jì)價”規(guī)范的“出發(fā)點(diǎn)”，從這一點(diǎn)上可以知道，這個住宅項(xiàng)目規(guī)范是針對住宅設(shè)計(jì)的規(guī)范性文件，實(shí)際上也是設(shè)計(jì)院起草的。

按照住建部內(nèi)部系統(tǒng)的分工，這個規(guī)范大體應(yīng)該由標(biāo)準(zhǔn)定額司牽頭，而并非主管房地產(chǎn)市場的房地產(chǎn)市場監(jiān)管司牽頭，房地產(chǎn)市場交易的監(jiān)管，屬于后者職能。換句話說，如果是后者牽頭搞的規(guī)范征求意見，那意味著什么，相信各位都非常清楚了。

三、從個人來講，攸克君舉雙手贊成套內(nèi)計(jì)價，換句話說，攸克君支持房地產(chǎn)交易過程一切透明、公平的計(jì)價及其方式。目前，重慶采用了套內(nèi)計(jì)價的方式，北京則在公開的房地產(chǎn)備案信息中，包含了套內(nèi)面積，雖然北京仍然按照建筑面積計(jì)價銷售。

這說明一個問題，即套內(nèi)計(jì)價與否，實(shí)操過程中取決于地方政府如何選擇。房地產(chǎn)調(diào)控都講究因城施策，交易方式、計(jì)價方式等，自然也難以一刀切，而取決于各地的市場環(huán)境、法制制度乃至習(xí)慣傳統(tǒng)等。

套內(nèi)面積計(jì)價與否，大部分是地方政府的行政事權(quán)。比如，重慶雖然是套內(nèi)計(jì)價，但在相當(dāng)長時間里，住宅還都是50年產(chǎn)權(quán)。

四、在現(xiàn)行的法律法規(guī)中，套內(nèi)面積計(jì)價和建筑面積計(jì)價，都是合法合規(guī)的。2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》，第十八條規(guī)定：商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價。

重慶市雖然主要是以套內(nèi)面積計(jì)價交易，但《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》第十三條則規(guī)定：商品房銷售應(yīng)當(dāng)同時公布套內(nèi)建筑面積及其價格、建筑面積及其價格，并載入商品房買賣合同。

如果要在全國范圍內(nèi)廢除一個交易方式，那么，恐怕是修改修訂法律法規(guī)才能解決的問題，而不是一個住宅項(xiàng)目規(guī)范能夠發(fā)揮的效力。也就是說，如果要廢除以建筑面積計(jì)價銷售的交易方式，至少得修改《商品房銷售管理辦法》，或者正在制定過程中的《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》，明確規(guī)定只能套內(nèi)面積計(jì)價。

五、從建筑面積改以套內(nèi)面積計(jì)價銷售，必須設(shè)計(jì)新的配套銜接政策。比如套內(nèi)計(jì)價后，社區(qū)公共面積的法律產(chǎn)權(quán)應(yīng)該如何定價、使用；再比如，圍繞社區(qū)公共服務(wù)，如何計(jì)價，社區(qū)公共面積中產(chǎn)生的收益，應(yīng)當(dāng)如何分配等等。

市場傳導(dǎo)機(jī)制是非常復(fù)雜的，很可能脫離初衷的軌道。一個好的初衷，并不一定會有好的結(jié)果。如果套內(nèi)面積計(jì)價，帶來的銜接、配套問題，*終影響了包括社區(qū)服務(wù)水平在內(nèi)的多種問題，實(shí)際上是得不償失的。這其中的銜接，公共治理，發(fā)心與初衷很重要，但*重要的，是專業(yè)能力。

六、關(guān)于房價，這點(diǎn)其實(shí)是*沒有懸念的，因?yàn)楸持е贿厓撼痢?strong>套內(nèi)面積計(jì)價，面積下來了，單價就會上去，總的成本和盈利要求不變的情況下，計(jì)價方式只是個技術(shù)因素而已。相信這一點(diǎn)，智商差不多的都能明白。

這其中還涉及地方政府態(tài)度的問題。眾所周知，目前房地產(chǎn)調(diào)控是地方政府負(fù)總責(zé)，保持房價穩(wěn)定是*要務(wù)，甚至是一種政治責(zé)任，當(dāng)前的統(tǒng)計(jì)口徑，*重要的口徑，成交價、抽樣等，還是以建筑面積單價為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，如果因?yàn)橥蝗挥山娓奶變?nèi)，而導(dǎo)致單價和成交單價的迅速上升，且得解釋呢。

多一事不如少一事？也許吧。

七、當(dāng)前社會輿論對建面計(jì)價的不滿，本質(zhì)上是對交易制度和條件不透明或不夠透明，以及對共有部分建筑面積的權(quán)利義務(wù)不對等的不滿。套內(nèi)面積計(jì)價，確實(shí)是解決這種不透明的手段，但不是*手段，在公共治理的過程中，不存在一招靈的妙招，僅僅解決交易的計(jì)價方式，而不解決其他，恐怕公眾仍然不能滿意。

如今的不動產(chǎn)權(quán)證、以前的房產(chǎn)證上，其實(shí)也都寫明了套內(nèi)面積和公攤面積。這樣的透明只是形式上的，更重要的是，公攤部分的權(quán)利義務(wù)不對等，滋生了不滿情緒，要解決問題，不能舍本逐末。

八、套內(nèi)面積計(jì)價，即便從購房人的角度看，也未必是萬分得利的方式。這事兒的鏈條很長，比如，在按建面計(jì)價方式的情況下，很多開發(fā)商、設(shè)計(jì)院會“偷面積”，即通過運(yùn)用各種對設(shè)計(jì)規(guī)范的理解和變通，把一些不應(yīng)算做套內(nèi)的面積“做”到套內(nèi)，不少所謂贈送面積，其實(shí)都是在這個領(lǐng)域打擦邊球。如果以套內(nèi)計(jì)價，現(xiàn)有主流的“偷面積”贈送方式，將被重新設(shè)計(jì)。還是那句話，背著抱著一邊沉。

九、再說國際經(jīng)驗(yàn)。我們與美歐很多國家不同，發(fā)達(dá)國家，很少有我們這樣的封閉小區(qū)，也很少有小區(qū)的配套，而多是由政府提供的服務(wù)，成本由稅收產(chǎn)生。他們大部分居民住宅，其服務(wù)設(shè)施真正是公共的，大都是由城市一級全面提供的，因此，當(dāng)然可以按照套內(nèi)面積計(jì)價銷售了。

而我們的封閉住宅小區(qū)，小區(qū)共有的配套服務(wù)只是面向本小區(qū)的，這部分的建設(shè)成本，自然是由小區(qū)產(chǎn)權(quán)人負(fù)擔(dān)。即便全部改做套內(nèi)計(jì)價，這些成本，自然會轉(zhuǎn)嫁到套內(nèi)的單價中。交易總價不會有任何的改變。

十、再強(qiáng)調(diào)一次，攸克君支持一切能夠促進(jìn)透明交易、公平交易的計(jì)價方式。攸克君不贊成的是，好心辦壞事。

所謂“買100平米房子只得70平米”，是個偽命題，類似于寫文章的標(biāo)題黨。

★特別提示 ★

攸克粉絲如有相關(guān)購房咨詢事宜，可添加微信——買房大家?guī)托∶貢╩aifangdjb01），即可由小秘書協(xié)助您加入“買房大家?guī)汀辟彿咳骸?/strong>