每個(gè)城市、每個(gè)企業(yè)都有屬于自己的榮光。但過(guò)去的榮光，也許可以在年度大會(huì)上炫示于人，但照耀不到太遠(yuǎn)的未來(lái)。光圈的周長(zhǎng)畢竟是有限的。
90年代，北京的地產(chǎn)界曾經(jīng)以廣州開發(fā)商為師。但嘎然而止。突然有一天，老師們似乎都睡著了。他們都老了嗎？
01
此珠江非彼珠江
珠江由西向東穿越羊城，注入南海。廣州以珠江為名的企業(yè)不可勝數(shù)，以珠江為名的知名房地產(chǎn)企業(yè)，有兩家，一為珠江投資，一為珠江實(shí)業(yè)。
珠江投資是朱孟依1993年在廣州創(chuàng)辦的企業(yè)，它與同胞兄弟香港上市公司合生創(chuàng)展珠聯(lián)璧合，90年代后期在廣州縱橫捭闔，寫下中國(guó)地產(chǎn)*早的神話。華景新城、華南新城、珠江帝景是那時(shí)廣州人排隊(duì)搶買的樓盤。甚至還參建了廣惠高速、廣東IP寬帶網(wǎng)。然后它來(lái)到北京，珠江駿景讓北京人見(jiàn)識(shí)到了什么是商品房。只是珠江投資與合生創(chuàng)展合作開發(fā)的京津新城，過(guò)于超前，產(chǎn)業(yè)和城市配套跟不上，成了孤零零的一座鬼城，至今還沒(méi)什么人氣。
攸克君前面寫了合生創(chuàng)展，21世紀(jì)初期風(fēng)頭十足，但近10年被全面趕超，而朱孟依不為外界冷語(yǔ)所動(dòng)，兀自按自己的節(jié)奏發(fā)展，仍然是一根甘蔗從頭吃到尾，只求利潤(rùn)*化。固然，從規(guī)模上說(shuō)，合生創(chuàng)展是失去了黃金10年；但如果合生創(chuàng)展與珠江投資作為朱老農(nóng)的企業(yè)合并計(jì)算，也有500億左右的規(guī)模，而它們的凈利潤(rùn)則要超過(guò)一批千億級(jí)房企。
另一家以珠江名號(hào)的房企，珠江實(shí)業(yè)，則是另外一番光景了。
珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)于1985年成立，1993年旗下珠江實(shí)業(yè)開發(fā)股份有限公司成為廣州首家房地產(chǎn)上市公司（600684.SH）。不用說(shuō)，這也是全國(guó)*早上市的房地產(chǎn)企業(yè)之一。
從給城市留下的烙印來(lái)說(shuō)，珠江實(shí)業(yè)毫無(wú)疑問(wèn)是廣州先行頭牌之一。花園酒店、白云賓館、世貿(mào)大廈、華僑新村、天河體育中心，塑造了廣州城區(qū)*早的天際線，影響至今。而頤德公館、珠江花城等樓盤也頗受好評(píng)。
然而，進(jìn)入21世紀(jì)后沒(méi)多久，珠江實(shí)業(yè)迅速跌落。當(dāng)珠江投資以及合生創(chuàng)展、恒大、富力紛紛邁開全國(guó)化拓展步伐時(shí)，珠江實(shí)業(yè)卻謹(jǐn)小慎微，只是在長(zhǎng)沙和海南等幾個(gè)地方拿了幾塊地，其中?？谖逶春有蓍e度假區(qū)項(xiàng)目是2013年收購(gòu)而來(lái)，5年過(guò)去還沒(méi)開售。
無(wú)論從哪個(gè)角度看，珠江實(shí)業(yè)都是家小型房地產(chǎn)企業(yè)。2010年-2017年，珠江實(shí)業(yè)營(yíng)業(yè)收入從6.53億元增至42.4億元，同期凈利潤(rùn)從1.32億元增至3.6億元。2016年，珠江實(shí)業(yè)銷售額為37.75億元，2017年為39.32億元，2018年上半年為21.36億元。房企200強(qiáng)都找不到它的名字。
截至2017年底，珠江實(shí)業(yè)的土地待開發(fā)建筑面積為51.39萬(wàn)平方米，且均為合作開發(fā)項(xiàng)目。比較大的項(xiàng)目是位于清遠(yuǎn)的美林湖。雖然多年前就承認(rèn)土地儲(chǔ)備不足，是公司發(fā)展*的掣肘，但這家企業(yè)*近七八年只在公開市場(chǎng)拿過(guò)兩三塊地。
企業(yè)管理層長(zhǎng)期的怠惰、不作為，令人匪夷所思。珠江實(shí)業(yè)至今還活著，也是個(gè)奇跡。2018年它連續(xù)三次換帥，什么也說(shuō)明不了，董事長(zhǎng)不是出事了，就是另找門路了。
02
越秀地產(chǎn)
攸克君之前有個(gè)錯(cuò)覺(jué)，以為越秀地產(chǎn)是廣州越秀區(qū)的區(qū)屬企業(yè)。一查資料，成立于1984年的越秀地產(chǎn)，前身是由廣州市住建辦改制而來(lái)的廣州城市建設(shè)開發(fā)總公司，乃堂堂市屬國(guó)企。1992年12月就到香港上市了，是跟合生創(chuàng)展差不多同期上市的一批房企。
越秀地產(chǎn)做的住宅小區(qū)不太記得，倒是聽(tīng)說(shuō)過(guò)它1994年建的廣州“白馬服裝市場(chǎng)”。今天雖然已顯破敗，當(dāng)年可是一鋪難求。
2011年越秀地產(chǎn)開始全國(guó)化布局，時(shí)機(jī)尚佳。它與越秀房地產(chǎn)投資信托基金（2005年在香港上市）合作，在國(guó)內(nèi)是個(gè)創(chuàng)新。有人說(shuō)，越秀地產(chǎn)+地產(chǎn)基金的合作模式，是導(dǎo)致越秀地產(chǎn)敢于高成本出擊的原因。這種指責(zé)過(guò)于牽強(qiáng)。復(fù)星旗下有多個(gè)地產(chǎn)投資基金，復(fù)地也沒(méi)有憑借它們?nèi)ニ奶帗尩亍绻覔尫吹购昧恕?/p>
不幸的是，越秀地產(chǎn)確實(shí)是在2012年-2013年的階段性高點(diǎn)，搶到了幾個(gè)地王。2013年斥資201.24億，在廣州、杭州、佛山和武漢四個(gè)城市購(gòu)入7幅地塊，其中就有3個(gè)地王。
其中，2013年9月12日越秀地產(chǎn)以90.1億總價(jià)拿下的精武路地塊，樓面地價(jià)12617元/平方米，溢價(jià)率為28.7%，成為武漢歷史上單價(jià)*、總價(jià)*貴的“雙料地王”。而蟄伏多年的武漢樓市是2015年才開始這一輪的上漲，越秀地產(chǎn)不堪重負(fù)，2017年將項(xiàng)目部分權(quán)益賣給了越秀房托，4年掙了4個(gè)億。
2013年5月23日，越秀地產(chǎn)以24.61億元奪得廣州海珠區(qū)南洲路1026號(hào)地塊，樓面價(jià)超過(guò)3.6萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)造廣州地王新紀(jì)錄。當(dāng)時(shí)該地段新房才賣2.8萬(wàn)-3.1萬(wàn)元/平方米。這幅地王也是拖了好幾年才開始建設(shè)。
同年5月27日，越秀地產(chǎn)以16.08億元搶得杭州余杭上園路住宅及商業(yè)用地，樓面價(jià)9600元/平方米，溢價(jià)率51.95%。
攸克君在前面說(shuō)過(guò)，凡是2009年拿了地王的房企，就會(huì)遇到2010-2011年的相對(duì)低點(diǎn)；2012-2013年拿了地王的房企，就會(huì)面臨2014年的相對(duì)低點(diǎn)。房企老板不是神仙，難免拿到高價(jià)地，只要不超過(guò)財(cái)務(wù)底線，或者有大股東支持（如北辰實(shí)業(yè)之于北辰集團(tuán)），撐一撐就過(guò)去了。
但體量小又拿了幾幅地王的，就難熬了，要么以時(shí)間換空間，耽誤幾年速度（還是北辰實(shí)業(yè)）；要么忍痛虧本割讓，如海航轉(zhuǎn)讓香港啟德四幅地塊虧了差不多10億港元。
越秀地產(chǎn)怎么應(yīng)對(duì)？一個(gè)就是前面講的，拖字訣，每個(gè)地王都拖幾年。二是實(shí)在不行了，就賣給兄弟公司越秀房托，或引入合作伙伴。越秀地產(chǎn)2016年以60.1億元在杭州拿的地王，也引入多家合作伙伴，自己只占三成多的股份。
這樣做，生存是沒(méi)問(wèn)題，但負(fù)債率上去了，現(xiàn)金流承壓。2015年中報(bào)—2018年中報(bào)，越秀地產(chǎn)總負(fù)債分別為690.78億元、815.16億元、969.32億元、1156.65億元。其現(xiàn)金流在2011年—2015年連續(xù)5年為負(fù)，2016年轉(zhuǎn)正，2017年又轉(zhuǎn)負(fù)。
但越秀地產(chǎn)的行動(dòng)表明，只要你膽子大，雖然負(fù)債率高一些，利潤(rùn)率低一些，但規(guī)模是可以上去的。
2016年越秀地產(chǎn)合同銷售額302.5億元，同比上升21.7%；2017年銷售額408.7億元，同比增長(zhǎng)35%；2018年銷售額577.83億元，同比上升約41%。在兩個(gè)排行榜都處于50多名的位置。但它跑贏了行業(yè)前50的平均增幅。
越秀地產(chǎn)確實(shí)是慢了幾拍，但畢竟它還是勇敢地跑出了舒適區(qū)，不過(guò)，外部的競(jìng)爭(zhēng)如此殘酷，穩(wěn)定在50名左右尚且不易，何況它還想再往前擠擠——廣州國(guó)企也該有個(gè)千億級(jí)房企吧。
寫在后面
這個(gè)系列暫時(shí)就寫到這里了。其實(shí)還有不少值得一寫的企業(yè)。
比如，央企里頭，中糧系地產(chǎn)板塊起步很早，但一直發(fā)展緩慢，落后不是一步兩步，體系內(nèi)幾條線還擰不到一塊兒；魯能地產(chǎn)90年代后期就奪穎而出，但整個(gè)2010年代好像睡著了，聽(tīng)不到什么聲音，前兩年顯露出想奮起的勢(shì)頭，2015-2017年增長(zhǎng)嚇人，但2018年居然消失在兩大排行榜上，原因表面看與廣宇發(fā)展重組有關(guān)，實(shí)質(zhì)是它重倉(cāng)的海南樓市發(fā)生了重大變化。
混合所有制企業(yè)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)（地產(chǎn)）早年盛名在外，活力洋溢，這七八年突然就掉隊(duì)了，我們大致能猜出原因，但不想寫；金地真正是以“穩(wěn)”著稱，連險(xiǎn)資對(duì)其控股權(quán)的爭(zhēng)奪都未能影響到管理層，但過(guò)于沉穩(wěn)也讓外界生出“金地是不是掉隊(duì)了”的疑問(wèn)，不過(guò)如果將金地商置合并計(jì)算，“大金地”則與華潤(rùn)置地持平。
民營(yíng)房企里頭，世茂房地產(chǎn)一驚一乍的，一會(huì)兒令人驚喜，一會(huì)兒令人詫異，發(fā)展節(jié)奏似乎是跳著腳走路，而它過(guò)早地被北京市場(chǎng)邊緣化是管理層的一個(gè)小小失誤；富力地產(chǎn)2010年代因?yàn)?a target="_blank" href="http://m.13866159.com/zhuanti/133051/">商業(yè)地產(chǎn)持有過(guò)重迷惘過(guò)一段時(shí)間，好在這幾年住宅銷售趕上了幾大步，并因?yàn)槭召?gòu)萬(wàn)達(dá)酒店而名氣大噪；雅居樂(lè)早年也是“華南五虎”之一，由于沉浸于大盤模式不能自拔，放棄了很多一二線城市的機(jī)會(huì)，而海南清水灣這個(gè)貢獻(xiàn)了10年的大糧倉(cāng)因?yàn)楹Ｄ舷拶?gòu)忽然變得不確定起來(lái)。
回顧一批中小型房企的發(fā)展，我們?cè)谡f(shuō)它們錯(cuò)失樓市黃金時(shí)代的時(shí)候，也深知，它們的表現(xiàn)是有很大差異的。有的創(chuàng)始人是理論大師、營(yíng)銷大師、意見(jiàn)領(lǐng)袖，卻未能在實(shí)際中將自己的企業(yè)帶領(lǐng)著走向*。有的房企四平八穩(wěn)，真的是無(wú)所作為，如珠江實(shí)業(yè)；有的本欲拼力一搏，卻突遭悶棍，如北辰實(shí)業(yè)（長(zhǎng)沙地王）；有的企業(yè)好像長(zhǎng)期是在混日子，直到混不下去了，才向奶媽求救，如中華企業(yè)；還有的企業(yè)，有風(fēng)險(xiǎn)，踩黃線，讓人捏把汗，但總體是想做點(diǎn)事，終于也為自己爭(zhēng)得了一些空間，如越秀地產(chǎn)；有一批企業(yè)，既踩不準(zhǔn)市場(chǎng)節(jié)奏，也讓企業(yè)發(fā)展節(jié)奏失序，全因這些年房地產(chǎn)大勢(shì)實(shí)在太好，是被行業(yè)帶著走的。
在什么山上唱什么歌，在什么階段渡什么河。老板們，就看你圖什么了。
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- 錯(cuò)失黃金時(shí)代之十一：珠江實(shí)業(yè)、越秀地產(chǎn)
