復(fù)星國際（復(fù)星集團(tuán)）董事長郭廣昌12月31日發(fā)出的內(nèi)部信，《復(fù)盤2018，以及新年我要繼續(xù)做好的三件事》，提到了幾大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，復(fù)星醫(yī)藥、復(fù)星旅游文化集團(tuán)、復(fù)星時(shí)尚集團(tuán)、復(fù)星母嬰與家庭產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、復(fù)星體育產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、復(fù)星影視集團(tuán)等等。很抱歉，里頭沒有地產(chǎn)。
但他著重講到了，“未來的復(fù)星將非常清晰地圍繞全球家庭客戶生活中健康、快樂、富足的需求，智造1個(gè)總部+n個(gè)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的全球幸福生態(tài)系統(tǒng)?！?/p>
復(fù)星地產(chǎn)在哪里？
健康、快樂、富足三大生態(tài)系統(tǒng)中的快樂生態(tài)，有個(gè)子項(xiàng)，叫做“體驗(yàn)式產(chǎn)品及服務(wù)”，復(fù)星集團(tuán)控股的豫園股份（600655.SH）和青島啤酒列入其中。
豫園股份2017年11月完成重組后，作價(jià)258億元購買了29家公司的全部或部分股權(quán)，其中28家復(fù)星系公司在17個(gè)城市擁有52宗地塊，占地面積254.77萬平方米。
這已經(jīng)像是一個(gè)房地產(chǎn)公司形態(tài)了。而且豫園股份2017年11月8日晚間公告（發(fā)行股份購買資產(chǎn)暨關(guān)聯(lián)交易預(yù)案）提示的若干風(fēng)險(xiǎn)里，也主要談的是房地產(chǎn)行業(yè)政策和市場的風(fēng)險(xiǎn)。所以，有輿論認(rèn)為，復(fù)星將其地產(chǎn)坂塊業(yè)務(wù)裝入豫園股份，成功回A。自2011年復(fù)地股份在香港退市后，復(fù)星終于又有了自己的地產(chǎn)上市平臺。
但有朋友說，裝入豫園股份的這些地塊，并非復(fù)星旗下*優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)項(xiàng)目。BFC外灘金融中心就沒有裝進(jìn)去。其實(shí)，豫園股份公告也有說明，有些項(xiàng)目暫時(shí)沒有裝進(jìn)去，是因?yàn)樗鼈兩形从?，但會將其托管給豫園股份。
復(fù)星主要的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目藏在哪個(gè)地方呢？蜂巢地產(chǎn)。
復(fù)星集團(tuán)官網(wǎng)只是簡單地說，“復(fù)星富足生態(tài)業(yè)務(wù)包括保險(xiǎn)及金融、投資、蜂巢地產(chǎn)三個(gè)板塊”。至于蜂巢地產(chǎn)板塊包括哪些內(nèi)容，一片空白。
1月19日，復(fù)星國際聯(lián)席總裁徐曉亮在復(fù)星全球產(chǎn)品品牌產(chǎn)業(yè)推進(jìn)大會做的2019年工作報(bào)告，倒是提到了，2018年蜂巢（地產(chǎn)）板塊升級為產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)。
可是這個(gè)蜂巢（地產(chǎn)）產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)，郭廣昌在前述內(nèi)部信一個(gè)字也沒提及。
復(fù)星裝入豫園股份的地產(chǎn)項(xiàng)目，有些是屬于蜂巢板塊的，但大多數(shù)蜂巢板塊項(xiàng)目沒有裝進(jìn)去。復(fù)星的地產(chǎn)業(yè)務(wù)就形成了交叉，分屬于快樂生態(tài)和富足生態(tài)兩個(gè)系統(tǒng)。
復(fù)星蜂巢地產(chǎn)或者說蜂巢板塊，究竟是啥東西？復(fù)星BFC官網(wǎng)說：BFC是復(fù)星蜂巢“蜂巢城市”核心代表作之一。
實(shí)際上，蜂巢地產(chǎn)，是2014年郭廣昌蜂巢城市概念的地產(chǎn)化落地。他接受媒體采訪時(shí)說， “蜂巢城市”就是復(fù)星為新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，量身定制的“產(chǎn)城一體”整體解決方案，包括大金融蜂巢、大健康蜂巢、大文化蜂巢、大旅游蜂巢、大物貿(mào)蜂巢“五大蜂巢”產(chǎn)品。
不過，3年后，蜂巢城市的名字，在年報(bào)里叫做蜂巢地產(chǎn)。
2016年以前的復(fù)星國際年報(bào)里，“蜂巢地產(chǎn)”的位置是房地產(chǎn)開發(fā)和銷售；從2017年年報(bào)起，才有了“蜂巢地產(chǎn)”的說法，成為富足生態(tài)系統(tǒng)的一個(gè)板塊。復(fù)地是蜂巢地產(chǎn)的組成部分。
復(fù)地：從前10到前100
復(fù)星早在1993年就進(jìn)入了房地產(chǎn)代理領(lǐng)域，進(jìn)而轉(zhuǎn)做房地產(chǎn)開發(fā)。
作為復(fù)星旗下地產(chǎn)平臺，復(fù)地集團(tuán)股份有限公司2004年在香港上市。當(dāng)年復(fù)地銷售額跨入全國前十，這也是它*輝煌的時(shí)期。
然而，受制于港交所的嚴(yán)格管控，復(fù)地未能接入母公司復(fù)星國際的資源，股價(jià)長期被低估，上市反而成為發(fā)展的掣肘。復(fù)地謀求轉(zhuǎn)A未果，無奈于2011年退市。
那時(shí)，復(fù)地仍有機(jī)會。2011年，復(fù)地銷售額125億元，在全國房企排名第32位。今天的一批千億級房企還遠(yuǎn)不如它。但7年后，是什么樣的表現(xiàn)呢？
在2018年的兩大排行榜上，復(fù)地集團(tuán)的銷售額是370多億，房企排名為70-75名。
不過，攸克君嚴(yán)重懷疑復(fù)地2018年能否實(shí)現(xiàn)370多億的銷售。根據(jù)復(fù)星國際2018年中報(bào)，復(fù)地2018年上半年銷售額僅為54.57億元。下半年并沒有看到它有促銷動(dòng)作，出貨量也一般，怎么可能瘋狂賣出超過300億？
再拿以前的數(shù)字比較就清楚了。排行榜說2016年復(fù)地銷售額是381億，但年報(bào)顯示，其實(shí)際合約銷售額只有236.8億元；排行榜數(shù)字2017年復(fù)地銷售額是379億，但年報(bào)顯示，其實(shí)際合約銷售額是266.2億元
2015年復(fù)地合約銷售額為211.4億元。2015-2017年，每年只有10%左右的增幅，被先進(jìn)者甩在后面，被后來者追趕，就不是什么奇怪的事了。而根據(jù)上半年的情況看，2018年全年估計(jì)要負(fù)增長。
飄浮不清的定位
復(fù)地就是復(fù)星集團(tuán)地產(chǎn)板塊的命運(yùn)寫照。多年來，復(fù)星對其地產(chǎn)板塊的定位，一直在飄浮、搖擺。
復(fù)星早年其實(shí)很想做大地產(chǎn)業(yè)務(wù)?？上У浇裉於歼€是家中不溜秋的房企。為什么？
其一，復(fù)星老板們對地產(chǎn)板塊的認(rèn)知有重大分歧。梁信軍希望用傳統(tǒng)的方式開發(fā)房地產(chǎn)，而郭廣昌側(cè)重于資本運(yùn)作的思路。
復(fù)星很早就成為豫園股份（原豫園商城）的*大股東，但限于國家政策對房地產(chǎn)的嚴(yán)厲管控，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)一直未能裝進(jìn)上市公司。復(fù)星轉(zhuǎn)而將復(fù)地集團(tuán)股份公司拿到香港上市，未達(dá)預(yù)期，私有化退市。這一耽誤就是幾年。
其二，復(fù)地集團(tuán)和復(fù)星地產(chǎn)板塊頻繁換帥。不管是由于地產(chǎn)板塊高管業(yè)績不好被撤換，還是由于老板思路導(dǎo)致他們被撤換，總之，2016年媒體就寫了，2011-2016年，不到6年復(fù)地?fù)Q了5次帥，其實(shí)2017-2018年也沒停歇。復(fù)星旗下房地產(chǎn)投資基金掌門人也換了幾撥。業(yè)務(wù)板塊核心高管頻繁更換，對工作發(fā)展必然帶來重大影響，各區(qū)域各項(xiàng)目無所適從。
其三，定位不清晰，區(qū)域不聚焦。地產(chǎn)板塊是以銷售物業(yè)為主，還是產(chǎn)業(yè)、商業(yè)并重？是聚焦全國重點(diǎn)城市，高周轉(zhuǎn)，上規(guī)模，還是配合集團(tuán)的資本運(yùn)作、金融和產(chǎn)業(yè)一起拿地？搖來擺去的。蜂巢城市就是典型代表，要么是個(gè)用來炒作的概念，要么就是烏托邦想法。
（下篇預(yù)告：錯(cuò)失黃金時(shí)代之十：中華企業(yè)）
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- 錯(cuò)失黃金時(shí)代之九：復(fù)星地產(chǎn)
