北京上海，是房地產(chǎn)市場(chǎng)容量*的兩個(gè)特大城市。但困惑攸克君很久的一個(gè)問(wèn)題是，房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)的10多年里，京滬除了綠地，再?zèng)]有第二家規(guī)模*的本土房企。
原因可以列出一堆，其中不乏共性。但攸克君不是要寫(xiě)畢業(yè)論文，而且，反思也沒(méi)啥意義，何況人家城市政府部門(mén)都沒(méi)有說(shuō)要反思。再說(shuō)，即使擁有規(guī)模前三房企有怎樣？恒大拿過(guò)老大，總部從廣州遷到了深圳，也沒(méi)見(jiàn)廣州市想辦法挽留住。
歷史映照不了現(xiàn)實(shí)。茶余飯后咀嚼一下而已。
01
首開(kāi)
北京晚報(bào)的毛序國(guó)老師，是媒體圈里的老一輩城建記者。對(duì)，八九十年代那時(shí)候就叫城建，沒(méi)地產(chǎn)什么事兒。
毛老師有個(gè)年輕人望塵莫及的本事，幾十年前發(fā)生的事，時(shí)間、地點(diǎn)、人物，一清二楚，連某年某月某日上午下午晚上都給你講出來(lái)。有次飯局，遠(yuǎn)遠(yuǎn)坐著偷聽(tīng)毛老師講故事。他提到了一個(gè)人，趙康。他是誰(shuí)？
北京城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)董事長(zhǎng)趙康。北京城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)？別說(shuō)90后沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)，連很多80后也沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)。北京前三門(mén)聽(tīng)說(shuō)過(guò)吧，前三門(mén)沿街那一排排的高樓，就是城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)建的，它的前身是成立于1980年的北京市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)總公司。還有方莊，也是它建的。
但2001年房地產(chǎn)企業(yè)上市解禁后首批上市的三家房企，來(lái)自北京市的代表卻不是城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)，而是天鴻集團(tuán)旗下的天鴻寶業(yè)，雖然它上市后的表現(xiàn)極差。順便提一句，另一家天房發(fā)展表現(xiàn)也很差，只有金地還算對(duì)得起那張牌照。
天鴻集團(tuán)的前身是成立于1983年的北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司。著名的大運(yùn)村和回龍觀都是它建的。
2005年12月，北京城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)與天鴻集團(tuán)合并，重組為北京首都開(kāi)發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司，簡(jiǎn)稱(chēng)“首開(kāi)集團(tuán)”。2007年首開(kāi)集團(tuán)借殼天鴻寶業(yè)重組上市，是為首開(kāi)股份（600376）。
首開(kāi)人*喜歡說(shuō)的一句話，是“一部首開(kāi)史，半座北京城”。不說(shuō)萬(wàn)千龐愛(ài)集一身，至少也是北京優(yōu)質(zhì)資源集一身，而且重組后的首開(kāi)集團(tuán)也剛好趕上了波然壯闊的房地產(chǎn)大潮。然而，讓人失望的是，10多年時(shí)間里，首開(kāi)股份的銷(xiāo)售規(guī)模不僅被同期上市的金地集團(tuán)甩在后面，還被一批后起新秀迅速趕超。
首開(kāi)一直承擔(dān)著北京市城市改造和保障房建設(shè)的重任。這既是機(jī)遇，也可能是羈絆，因?yàn)槌鞘懈脑旌捅Ｕ戏拷ㄔO(shè)很難高周轉(zhuǎn)、求規(guī)模。但這并不能成為首開(kāi)曾經(jīng)發(fā)展滯緩的全部理由。
攸克君在前面故意混淆了首開(kāi)集團(tuán)與首開(kāi)股份，而簡(jiǎn)稱(chēng)為“首開(kāi)”。實(shí)際上，早期的首開(kāi)如果在戰(zhàn)略方面能夠更清晰、堅(jiān)定的話，它就可以實(shí)施兩條腿走路：城市改造和保障房建設(shè)由首開(kāi)集團(tuán)來(lái)承擔(dān)；商品房建設(shè)由首開(kāi)股份來(lái)承擔(dān)。市場(chǎng)化的首開(kāi)股份，有北京大本營(yíng)作為很厚的底子，完全有理由跑得更快一些。
戰(zhàn)略的不清晰和搖擺，還表現(xiàn)在全國(guó)化戰(zhàn)略的重心選擇上。是聚焦于北京，還是同時(shí)向外發(fā)展？首開(kāi)股份選擇了同時(shí)向京外發(fā)展，但并不穩(wěn)定，年度投資不時(shí)出現(xiàn)飄移。更值得一提的是，其全國(guó)化戰(zhàn)略的布局，并沒(méi)有很好地踩準(zhǔn)熱點(diǎn)城市的節(jié)奏。
首開(kāi)股份大約是2015年左右醒悟過(guò)來(lái)，開(kāi)始發(fā)力。但近幾年業(yè)績(jī)起伏較大。2016年簽約銷(xiāo)售額631.03億元，同比勁升92.65%，迅速踏入全國(guó)房企20名以內(nèi)；但2017年簽約額僅691.90億元，同比微升9.65%，排名跌出30名外。好在2018年它又回過(guò)味來(lái)，簽約額1007.27億元，同比上升45.58%，跑贏大部分同行，克而瑞榜單排名31位，如果剔除有些房企的業(yè)績(jī)水分，它的排名理應(yīng)更靠前。
但我們認(rèn)為，20名左右甚至20名以內(nèi)，這才是首開(kāi)股份應(yīng)有的位置。
02
首創(chuàng)
首創(chuàng)集團(tuán)承擔(dān)著大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務(wù)，但首創(chuàng)置業(yè)則不然，市場(chǎng)化程度較高，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)。
2018年首創(chuàng)置業(yè)累計(jì)簽約金額約706.4億元，同比增長(zhǎng)26.5%，與前50名行業(yè)增幅基本持平。但這確是一個(gè)令人失望的業(yè)績(jī)。
因?yàn)楣芾韺映兄Z的目標(biāo)是，2018年“保750億沖800億元”，表面看只相差幾十億，但發(fā)展慢半拍就會(huì)在排行榜上掉幾名。2017年排名是38名，2018年掉到了43名。付出了努力的結(jié)果，別人在前進(jìn)的時(shí)候，你卻在后退，不免有點(diǎn)郁悶。
必須正視的是，這家企業(yè)站在北京的高地，機(jī)會(huì)大把，資源多多，但過(guò)去的發(fā)展進(jìn)程卻遠(yuǎn)未達(dá)到人們的預(yù)期。業(yè)務(wù)方面主要表現(xiàn)在以下方面：
一是早期北京這個(gè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略重地被嚴(yán)重忽視。不知是不屑還是無(wú)力，很長(zhǎng)時(shí)間里，首創(chuàng)置業(yè)鮮少在北京的公開(kāi)市場(chǎng)拿地。而過(guò)去靠舊改和收購(gòu)置換來(lái)的土地資源，開(kāi)發(fā)進(jìn)展慢。作為*的地主之一，北京市場(chǎng)的占有率太低，是個(gè)重大失誤。直到近幾年，北京市占率有較大提升。
二是京外市場(chǎng)同樣沒(méi)有踩中節(jié)奏。進(jìn)入熱點(diǎn)二線城市，不是快了就是慢了，儲(chǔ)備不是重了就輕了。比如，西安是首創(chuàng)置業(yè)進(jìn)入很早的城市，但多年徘徊不前，當(dāng)2016年西安樓市爆發(fā)式增長(zhǎng)時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)又沒(méi)多少貨值可供應(yīng)。
三是持有型商業(yè)地產(chǎn)占比過(guò)高過(guò)重。
明明是寫(xiě)首創(chuàng)置業(yè)，為何標(biāo)題是“首創(chuàng)”？因?yàn)槭讋?chuàng)集團(tuán)控制的地產(chǎn)平臺(tái)，除了首創(chuàng)置業(yè)，曾經(jīng)還有一個(gè)陽(yáng)光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司，A股上市公司（000608）。
不過(guò)，如今首創(chuàng)集團(tuán)可能已經(jīng)賣(mài)掉了它在陽(yáng)光新業(yè)的股份，前十大股東里看不到首創(chuàng)的影子。倒是旭輝在2016年底殺入，成為第二大股東，持股已達(dá)12.03%。
陽(yáng)光新業(yè)白白占據(jù)著房地產(chǎn)上市公司的名頭，多年來(lái)主營(yíng)發(fā)展方向不明確，城市布局慌亂，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)偏窄，公司經(jīng)營(yíng)不善，落到被首創(chuàng)拋棄的下場(chǎng)，也不意外。近幾年更是陷入嚴(yán)重虧損的泥潭。
陽(yáng)光新業(yè)1月29日公布的2018年業(yè)績(jī)預(yù)告稱(chēng)，預(yù)計(jì)公司2018年度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)，較2017年同期下降90%—93%。陽(yáng)光新業(yè)在2014年、2016年亦曾大幅虧損，2014年凈利潤(rùn)為-5.85億元，2016年凈利潤(rùn)為-4.68億元，而2015年、2017年則是靠賣(mài)項(xiàng)目扭虧。
等待它的只有被收購(gòu)的命運(yùn)。
（下篇預(yù)告：錯(cuò)失黃金時(shí)代之八：北辰實(shí)業(yè)、北京城建）
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- 錯(cuò)失黃金時(shí)代之七：首開(kāi)、首創(chuàng)
