要不是為了寫這個系列去查資料，攸克君不會想到，這兩家企業(yè)這么早就上市了。
它們倆上市后也沒承擔不勝其重的政府任務(wù)，發(fā)展到現(xiàn)在這個程度，基本是管理層自己的決策所致。
如果再找借口，就沒太大意思了。
01
北辰實業(yè)
不管你服不服，人家就憑一個概念就上市了。說的是北辰實業(yè)，亞運村概念，不對，亞運村資產(chǎn)。
官網(wǎng)言簡意賅：北辰集團成立于1990年8月8日，前身是第十一屆*運動員村服務(wù)中心，是以房地產(chǎn)開發(fā)、會展及配套物業(yè)經(jīng)營為主營業(yè)務(wù)的市屬大型國有獨資公司。
亞運村結(jié)束，留下一堆資產(chǎn)。運動員村服務(wù)中心變身為北辰實業(yè)。1997年4月，北京北辰實業(yè)股份有限公司（北辰實業(yè)）Ｈ股（0588.HK）在香港上市；2006年10月A股在上海證券交易所上市（601588.SH）。北辰實業(yè)成為國內(nèi)*家A+H股地產(chǎn)類上市公司。值得驕傲吧？但也就僅止于此。
北辰的輝煌在2007年7月24日戛然而止。這天上午10時，北辰實業(yè)和北京城市開發(fā)集團聯(lián)合體，經(jīng)過近1*的競價，以92億元拍得長沙新河三角洲地塊，比掛牌起始價（46.38億）高出45.62億元，長沙地王震驚全國。
地塊占地面積785198.96平方米（約1177.8畝），地上總建筑面積不超過380萬平方米，折合樓面地價為2421元/平方米。3年后，小股東北京城市開發(fā)集團已被合并重組為首開集團，宣布退出長沙地王項目，北辰實業(yè)不得不獨自支撐。
按照規(guī)劃，北辰長沙新河三角洲項目將于2019年全部建成。雖然它*期房源面世的時候，曾經(jīng)是虧本銷售，但隨后幾年卻已成為北辰實業(yè)的糧倉。
只是，這12年的時間里，付出的代價實在太大。
時至今日，已無法還原，當初的北辰管理層為何決策，將走出北京的*站選擇在供應(yīng)量巨大、樓市長期低徘的長沙，而且一個猛扎下去就扛起了近百億的地王。92億是什么概念？幾乎相當于北辰實業(yè)2006-2008年三年主營業(yè)務(wù)收入的總和。要是一般民營企業(yè)，早就轟然倒下了，北辰實業(yè)硬是靠著北辰集團背書和國企信用下的銀行貸款挺了過來。
北辰實業(yè)多年前就打出旗號，稱自己是“復(fù)合地產(chǎn)”的代表，全國一流復(fù)合地產(chǎn)品牌企業(yè)。攸克君沒搞明白這復(fù)合地產(chǎn)是指什么；只知道，除了房地產(chǎn)開發(fā)銷售，北辰實業(yè)*知名的物業(yè)還有亞運村留下來的五洲大酒店、五洲皇冠國際酒店，以及*留下來的國家會議中心。
這幾年，北辰實業(yè)的發(fā)展委實是不疾不徐。2016年銷售額為226億元，2017年甚至還少了幾個億，只有223億元——北辰實業(yè)董事長賀江川此前公布的計劃是200億元，倒是比計劃有所增長。問題是，其他百強房企都在奮勇爭先，恨不得早日跨進50強甚至30強。
北辰實業(yè)罕見地沉穩(wěn)。它給出的2018年目標是：簽訂合同金額240億元，增幅只有7%。根據(jù)克而瑞和中指研究院的數(shù)據(jù)，北辰實業(yè)的排名在90-97名之間，好歹保住在100名以內(nèi)。排名跟北京的另一家國企北京金隅只差幾位，算得上是真兄弟；而北京金隅這些年在房地產(chǎn)開發(fā)方面的發(fā)展軌跡，與北京北辰有異曲同工之妙，就不另寫了。
2009年，克而瑞搞了一個房企百強綜合排名，北辰實業(yè)排在第31位（銷售額只有27億，比2008年43億減少了16億），上面沒有找到融創(chuàng)中國的名字；但當年銷售額跟它差不多的融創(chuàng)，9年后的銷售額已達4600億，而北辰實業(yè)只有247-286億（兩個排行榜的數(shù)據(jù)不同）?！?018年它自己原本計劃的目標就只有240億元。
北辰實業(yè)是被長沙地王拌住的？也不盡然。2011年長沙地王已開始銷售第二期了，而融創(chuàng)的西山壹號院也剛出雛型。2012年以后的房地產(chǎn)市場才是高潮迭起呢。但給人的感覺，好像北辰實業(yè)跌了一跤，就賴著不肯跑了。錯過一季，就年年錯。
02
北京城建
世人所知的北京城建集團，是一家施工企業(yè)。它的前身是1965年為修建北京地鐵而組建的鐵道兵十二師、1970年為北京地鐵二期工程建設(shè)整編的鐵道兵十五師，也就是說，北京城建集團是鐵道工程兵部隊轉(zhuǎn)業(yè)而來的施工隊伍。
1998年12月28日北京城建投資發(fā)展股份公司股票發(fā)行成功。1999年2月3日，“北京城建”股票正式掛牌交易(600266 .SH)。
2001年4月，北京城建集團全面整合集團所有房地產(chǎn)類資源到上市公司，剝離出施工資產(chǎn)，全力打造北京城建地產(chǎn)品牌。由此，我們所說的北京城建成為一家名正言順的房地產(chǎn)上市公司，俗稱北京城建地產(chǎn)。
看過前面文章的朋友應(yīng)該想起來，2001年，是再次允許房地產(chǎn)企業(yè)上市后首批三家房企掛牌的年份（金地、天房發(fā)展、天鴻寶業(yè)即首開股份）。除了早年的萬科這一批，北京城建算是房地產(chǎn)上市公司先行者之一。
在前面的文章里攸克君曾建議，首開集團與首開股份可以兩條腿走路，一個主要承擔舊城改造與保障房建設(shè)，一個主要承擔商品房開發(fā)。北京城建集團與北京城建地產(chǎn)（投資）倒是分了兩條腿走路，可惜走得也很不好，很不穩(wěn)。
比如，目前北京*的舊城改造項目，叫做望壇棚改（危改）。根據(jù)2016年6月北京城建公告，其與北京城建集團合作開發(fā)北京東城區(qū)望壇棚戶區(qū)改造項目，預(yù)計需投入自有資金50億元，由城建集團與城建地產(chǎn)按照2%：98%的比例進行投資。
項目規(guī)劃總建筑面積約136萬平米（地上81萬平米，地下55萬平米），僅地上部分的貨值就有約千億元，令人激動吧。但它與大城市所有的危改棚改項目一樣，慢得出奇。
兩年半以后的2018年12月，望壇項目近2000戶外遷居民的*批才開始搬到外遷新房；而5214套回遷房要到2021年才開始入住。2016年測算的靜態(tài)投資額為433億，實際投資肯定遠超500億，哪怕5年后能賣到1000億，平均每年銷售額也只有200億。
當然，200億似乎比北京城建過去任何一年的銷售額（或年報里的回款額）都要高。2015年，北京城建銷售回款112.46億元，大致與當年的房企老大恒大一個月的銷售額相當（恒大地產(chǎn)2015年1月銷售116億）；北京城建2016年實現(xiàn)銷售回款168.99億元，大增50.27%，卻只是靈光一閃；2017年銷售回款174.61億元，同比僅微增3.33%，公告卻自豪地宣稱自己“全面超額完成了各項經(jīng)營指標”。
2018年情況怎么樣呢？北京城建上半年銷售額55.63億元，第三季度35.9億，加起來只有91.5億。為了沖業(yè)績，北京城建在四季度舉行了較大力度的打折促銷活動，但愿能有成效，否則全年必定是負增長。
北京城建很早就實行了市場化，也早就進行了全國化布局，但規(guī)模就是發(fā)展不起來，而凈利潤2015-2017年連續(xù)三年都是14億多元，狀態(tài)之穩(wěn)定簡直令人詫異。
北京城建前幾年也沒有搶到高價地王，除了國企這一身份， 好像沒犯啥大錯。難道，僅僅因為不夠堅決，沒用高杠桿，高周轉(zhuǎn)，也沒跟投，就被甩下了？
（下篇預(yù)告：錯失黃金時代之九：復(fù)星地產(chǎn)）
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- 錯失黃金時代之八：北辰實業(yè)、北京城建
