1995年萬(wàn)通六君子分家的時(shí)候，易小迪分到了他的大本營(yíng)廣西的物業(yè)，以及北京的現(xiàn)陽(yáng)光100項(xiàng)目——一路之隔就是潘石屹的現(xiàn)代城，有人說(shuō)，這原本是一個(gè)項(xiàng)目的兩部分。
同樣，說(shuō)陽(yáng)光100錯(cuò)失樓市黃金時(shí)代，是不準(zhǔn)確的。無(wú)論是黃金時(shí)代還是白銀時(shí)代，易小迪和他的陽(yáng)光100從未缺席。陽(yáng)光100在香港上市的時(shí)候，比正榮地產(chǎn)早了將近4年，其時(shí)，前者已是全國(guó)知名企業(yè)，后者尚藉藉無(wú)名。
但今天，正榮地產(chǎn)（正榮集團(tuán)）2018年全年銷售額是1303億元（克而瑞數(shù)據(jù)），陽(yáng)光100的銷售額是120.96億元（克而瑞數(shù)據(jù)是97.7億元）。正榮地產(chǎn)從2017年的銷售額910億到2018年的1303億，增幅超過(guò)43%，剛剛守住了第20位的排名；陽(yáng)光100從2017年的銷售額106億到2018年的121億元，增幅僅17%，大致相當(dāng)于2018年克而瑞排行榜第141名的位次。
可以再比較一下中報(bào)。2018年上半年正榮地產(chǎn)營(yíng)收123.1億，凈利潤(rùn)9.6億；陽(yáng)光100營(yíng)收37.04億，凈利潤(rùn)3.11億元。分別相差3-4倍。
據(jù)說(shuō)，陽(yáng)光100原本計(jì)劃2018年的銷售目標(biāo)是175億（保守目標(biāo)150億），不僅是沒(méi)能完成目標(biāo)，而且差得比較遠(yuǎn)。
*令人擔(dān)憂的，是陽(yáng)光100負(fù)債率長(zhǎng)期行走于高位。
根據(jù)中報(bào)，截至2018年6月30日，陽(yáng)光100的長(zhǎng)期貸款及借款達(dá)139.3億元，短期貸款及借款達(dá)45.28億元，而陽(yáng)光100的在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為33.66億元。2018年上半年，陽(yáng)光100的凈負(fù)債率高達(dá)234.1%。
這可能也是1月17日陽(yáng)光100股價(jià)閃崩的重要原因。午后盤(pán)中一度暴跌逾80%，0.75港元的股價(jià)創(chuàng)歷史新低，收于1.31港元；次日雖然反彈近30%，但也是元?dú)獯髠?/p>
從規(guī)模、影響力和財(cái)報(bào)業(yè)績(jī)的角度，說(shuō)陽(yáng)光100錯(cuò)失黃金時(shí)代，是成立的。
事實(shí)上，易小迪一直兢兢業(yè)業(yè)地奮戰(zhàn)在房地產(chǎn)*線。業(yè)內(nèi)都知道，易小迪生活長(zhǎng)期保持罕見(jiàn)的簡(jiǎn)樸，一般都是坐經(jīng)濟(jì)艙。為人是相當(dāng)?shù)闹t和、低調(diào)，對(duì)員工好，對(duì)朋友好，是地產(chǎn)界少有的佛系老板。
然而，究竟是什么原因，導(dǎo)致陽(yáng)光100出發(fā)很早，卻到現(xiàn)在還處于追趕者的位置？
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01 |
戰(zhàn)略定位飄移 |
沒(méi)有抓住城市住宅的規(guī)模紅利，也沒(méi)有形成高周轉(zhuǎn)；在產(chǎn)品戰(zhàn)略方面，是以白領(lǐng)住宅為主，還是白領(lǐng)住宅與街區(qū)商業(yè)并重，陽(yáng)光100長(zhǎng)期搖擺不定。如果早年的城市白領(lǐng)住宅定位一直堅(jiān)持下來(lái)，堅(jiān)決揚(yáng)棄與此戰(zhàn)略不相吻合的部分，到現(xiàn)在公司規(guī)模翻幾倍是沒(méi)有任何疑問(wèn)的。
有朋友說(shuō)陽(yáng)光100的區(qū)域布局是以二三線城市為主，規(guī)模很難做大。這當(dāng)然是不成立的。如你所知，恒大碧桂園多年就是在三四線城市發(fā)展，到目前還占很大比例。
長(zhǎng)期以來(lái)，陽(yáng)光100沒(méi)有將規(guī)模放在核心位置，但并不是沒(méi)用高杠桿。前面說(shuō)了，它多年都保持著較高的負(fù)債率，凈資產(chǎn)負(fù)債率就更高了。10年前與華平基金的合作并沒(méi)有帶來(lái)規(guī)模的快速增長(zhǎng)，是個(gè)謎。
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02 |
商業(yè)（地產(chǎn)）比重過(guò)大 |
這與前一條密切相關(guān)。陽(yáng)光100沒(méi)有將住宅（城市白領(lǐng)住宅）作為戰(zhàn)略重心，因此就沒(méi)有舍棄項(xiàng)目過(guò)大比例的商業(yè)地產(chǎn)。比如，陽(yáng)光100濰坊項(xiàng)目，在一個(gè)弱三線城市，如此大體量的商業(yè)占比，無(wú)論是給銷售還是給后期的運(yùn)營(yíng)，都帶來(lái)了巨大的挑戰(zhàn)，事實(shí)表明，公司這方面也不擅長(zhǎng)。濰坊陽(yáng)光100還請(qǐng)潘石屹派了銷售團(tuán)隊(duì)去幫忙，也很不理想。銷售大師潘石屹只能站在北京上海忽悠山西煤老板，換到中小城市就完全歇菜。
2014年上市時(shí)，過(guò)早將公司定位于街區(qū)綜合體開(kāi)發(fā)商，以至于街區(qū)商業(yè)比重過(guò)大的弊端未能及時(shí)糾偏。后來(lái)也證明了，南寧項(xiàng)目的成功，并不能復(fù)制于其他城市。接盤(pán)李亞鵬的麗江雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)，也并不明智。
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03 |
管理不到位，執(zhí)行不堅(jiān)決 |
陽(yáng)光100進(jìn)入的城市不到20個(gè)，客觀來(lái)說(shuō)，管理半徑并不長(zhǎng)，管理難度并不大。管理不到位本質(zhì)上還是與集團(tuán)戰(zhàn)略飄移有關(guān)。與此伴隨，城市公司執(zhí)行力也不強(qiáng)，效率不高。任務(wù)沒(méi)完成，處罰力度不足。重慶項(xiàng)目長(zhǎng)期擱置，表面上是與當(dāng)?shù)匾?guī)劃變更有關(guān)，但根本原因卻是管理和執(zhí)行力問(wèn)題。
當(dāng)其他房企都以規(guī)模為優(yōu)先目標(biāo)時(shí)，陽(yáng)光100的供應(yīng)總是跟不上；當(dāng)其他房企都以高周轉(zhuǎn)為核心戰(zhàn)略時(shí)，陽(yáng)光100的銷售和資金回籠速度總是慢半拍一拍。整個(gè)公司從上到小都缺乏狠勁，缺少狼性，執(zhí)行力就堅(jiān)決不起來(lái)。
中國(guó)房地產(chǎn)不缺優(yōu)秀職業(yè)經(jīng)理人。但陽(yáng)光100的中高層職業(yè)經(jīng)理人流動(dòng)性并不大，公司更是很少?gòu)耐饷娓咝酵谌恕?016年8月總算挖來(lái)了萬(wàn)科北京早年的總經(jīng)理林少洲，做CEO，但兩年沒(méi)到，2018年5月就離開(kāi)了。即使空降三個(gè)林少洲也改造不了陽(yáng)光100的企業(yè)文化。
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04 |
根子在老板 |
易小迪與城市行政部門(mén)保持著清淡關(guān)系甚至刻意拉開(kāi)距離，這當(dāng)然沒(méi)有問(wèn)題。但他太保守太溫良太儒雅，因此總是免不了猶豫觀望，多少機(jī)會(huì)從手邊滑過(guò)。對(duì)朋友可以很好很善良，但做企業(yè)必須狠，殺伐決斷，敢于拼命，敢于冒險(xiǎn)。
并不是說(shuō)做企業(yè)一定得追求高速，追求規(guī)模，能夠有自己鮮明特色，小而美，也很好。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)足夠大，只要不是過(guò)度貪婪，出現(xiàn)重大失誤，生存一般沒(méi)有問(wèn)題。
陽(yáng)光100有自己的特色，但特色不夠鮮明；陽(yáng)光100比較的“小”，但是不是稱得上“美”，不好說(shuō)；陽(yáng)光100到現(xiàn)在都不能說(shuō)找到了*適合自己的商業(yè)模式、發(fā)展路徑。短時(shí)期內(nèi)生存不是問(wèn)題，但在房企集中度越來(lái)越高，理性地說(shuō)，確實(shí)存在市場(chǎng)份額生存空間日益被擠占的問(wèn)題，而且時(shí)間窗口并不多。
我們說(shuō)，陽(yáng)光100需要更有狠勁更堅(jiān)決，首先是易小迪需要更狠更堅(jiān)決；如果他自己做不到，就請(qǐng)做得到的人來(lái)，真正放權(quán)；如果請(qǐng)3個(gè)不夠，就10個(gè)，20個(gè)。
（下篇預(yù)告：錯(cuò)失黃金時(shí)代之四：華遠(yuǎn)地產(chǎn)）
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- 錯(cuò)失黃金時(shí)代之三：陽(yáng)光100
