去工地問(wèn)農(nóng)民工：知道任志強(qiáng)是誰(shuí)嗎？回答：不就是那個(gè)老說(shuō)房?jī)r(jià)要漲的大老板嗎？是啊，全中國(guó)恐怕沒(méi)幾個(gè)人沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)任志強(qiáng)。
但要提起，華遠(yuǎn)地產(chǎn)，即使是業(yè)內(nèi)人士，也未必都知曉。
克而瑞發(fā)布的2018年房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排行榜，華遠(yuǎn)地產(chǎn)銷(xiāo)售額111.9億元，列第147位。沒(méi)有完成120億的年度銷(xiāo)售計(jì)劃，排名也比上一年下滑了5位。
壹
2018年是華遠(yuǎn)地產(chǎn)歷史上第二次銷(xiāo)售簽約額破百億。上一次是2016年，107.8億元。
新一屆管理層顯然卯足了勁，想在規(guī)模上有所作為。2018年2月5日， 華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事會(huì)大換血，華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)杜鳳超兼任公司董事長(zhǎng)，原副總經(jīng)理李然擔(dān)任公司總經(jīng)理。包括前任董事長(zhǎng)孫秋艷、總經(jīng)理孫懷杰等5名非獨(dú)立董事全部離任。
杜鳳超還明確表示，公司未來(lái)“要效益也要規(guī)模”。除了提出2018年的目標(biāo)外，還宣布，未來(lái)3—5年， 華遠(yuǎn)地產(chǎn)力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)500億元的銷(xiāo)售規(guī)模。目前500億在全國(guó)房企是排第58名，5年后誰(shuí)知道呢。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)在2018年上半年體現(xiàn)了少有的激進(jìn)擴(kuò)張，買(mǎi)地。說(shuō)干就干，第二個(gè)月就上了發(fā)條，3月份連拿5塊地，花了52億元。2018年以來(lái)至12月中旬，新增土地儲(chǔ)備269萬(wàn)平米（總建筑面積），同比2017年增加58%。而2017年全年買(mǎi)地才花41.85億元。
52億可能只相當(dāng)于大房企買(mǎi)一塊地，但對(duì)華遠(yuǎn)地產(chǎn)卻是咬緊牙關(guān)。要知道，上半年華遠(yuǎn)地產(chǎn)銷(xiāo)售額僅為42.6億元。
如此大舉增加投資，對(duì)于原來(lái)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流就多年為負(fù)的華遠(yuǎn)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，負(fù)債率必然要繼續(xù)攀升。2018年上半年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)總負(fù)債308.36億元，半年增長(zhǎng)15.88%；資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)80.24%，比2017年底末增加2.77個(gè)百分點(diǎn)。
好在華遠(yuǎn)地產(chǎn)的品牌和信譽(yù)都不錯(cuò)，能借到錢(qián)，且利率不高。11月8日境外發(fā)行2億美元，票面利率為11%；15億元短期融資券11月27日發(fā)行完成，利率4.88%； 12月14日公告發(fā)行15億元非公開(kāi)公司債券，票面利率為7.5%。2017年平均融資成本5.61%。
貳
但華遠(yuǎn)地產(chǎn)的運(yùn)氣不能算好。它突然夢(mèng)醒大舉拿地的2018年上半年，正是這輪樓市的高峰值。而下半年就轉(zhuǎn)入調(diào)整。雖說(shuō)年底傳來(lái)多個(gè)城市調(diào)控放松的消息，但2019年的市場(chǎng)誰(shuí)也說(shuō)不好。華遠(yuǎn)地產(chǎn)的現(xiàn)金流將取決于2019年的銷(xiāo)售。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)受壓抑太久了。
2012-2017年間它的銷(xiāo)售簽約額分別為56.2億元、56.1億元、57.7億元、47.1億元、107.8億元、77.2億元。不折不扣的中小房企，而且是中偏小。
有人曾經(jīng)以2000年的數(shù)據(jù)為例，說(shuō)明那時(shí)的華遠(yuǎn)如何如何強(qiáng)大，以至于有“北華遠(yuǎn)南萬(wàn)科”之稱(chēng)。那一年華遠(yuǎn)的總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)都要高于萬(wàn)科，但那是華遠(yuǎn)與華潤(rùn)分家之前，也就是說(shuō)彼時(shí)的華遠(yuǎn)地產(chǎn)其實(shí)是今天叫華潤(rùn)置地的那個(gè)企業(yè)，不具可比性。
我們這里說(shuō)的華遠(yuǎn)地產(chǎn)，是華遠(yuǎn)集團(tuán)與華潤(rùn)集團(tuán)2001年正式分家之后任志強(qiáng)重新創(chuàng)立的華遠(yuǎn)地產(chǎn)。從歷年數(shù)據(jù)看，毫不客氣地說(shuō)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)發(fā)展太慢，太慢了。
單飛之后，任志強(qiáng)有好幾年的主要精力是花在為華遠(yuǎn)地產(chǎn)找殼資源，找了好像有四個(gè)。幾次都快簽約了，功虧一簣。終于在2008年借殼湖北幸福實(shí)業(yè)實(shí)現(xiàn)重組上市。
上市或者不上市，不是決定企業(yè)規(guī)模的*或者說(shuō)*重要因素。華遠(yuǎn)集團(tuán)和華遠(yuǎn)地產(chǎn)曾經(jīng)是西城區(qū)*的地主，多位于北京的核心地段，比如西單。潘石屹有幾塊地還是從任志強(qiáng)手里買(mǎi)的。華遠(yuǎn)地產(chǎn)是被什么絆住了手腳？
有幾次，任志強(qiáng)被問(wèn)急了，回答：你問(wèn)（北京市）西城國(guó)資委去！
叁
總結(jié)起來(lái)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展掣肘，有多方面的原因。
*，國(guó)企的雙面。好處是顯而易見(jiàn)的，坐擁優(yōu)質(zhì)土地資源，品牌和信用能獲得低利率融資。但另一面是，你得服從當(dāng)?shù)卣块T(mén)和國(guó)資委的安排指揮。
比如，一段時(shí)期，西城區(qū)國(guó)資委將華遠(yuǎn)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)都限定在北京區(qū)域，這無(wú)疑形成了極大的束縛。
雖說(shuō)有優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，但不少都是待拆遷地區(qū)。而拆遷安置需要高昂的時(shí)間成本。華遠(yuǎn)地產(chǎn)在西城的幾個(gè)改造小區(qū)都是如此。有些高級(jí)別單位，還拖欠華遠(yuǎn)地產(chǎn)的錢(qián)。
但并不是說(shuō)國(guó)企房地產(chǎn)就一定做不大。房企前100強(qiáng)里，也有不少?lài)?guó)企、央企，規(guī)模都比華遠(yuǎn)地產(chǎn)大得多。
第二，戰(zhàn)略定位貽誤。任志強(qiáng)在任時(shí)說(shuō)，“我們不是貪大求洋、貪規(guī)模，而是更注重企業(yè)的安全性和對(duì)股東的高回報(bào)”。但安全是做到了，速度卻犧牲了。小，不精，不美，沒(méi)有形成強(qiáng)大的戰(zhàn)斗力，在市場(chǎng)集中度越來(lái)越高的時(shí)代，小公司競(jìng)爭(zhēng)力弱，抗風(fēng)險(xiǎn)能力低。
好容易走出去之后，也存在區(qū)域選擇的失誤。比如華遠(yuǎn)早年進(jìn)入的長(zhǎng)沙，好幾年房?jī)r(jià)都不漲，成交量不溫不火。項(xiàng)目投資收益率很差。華遠(yuǎn)之前進(jìn)去的西安市場(chǎng)，也是這兩年才起來(lái)。
第三，激勵(lì)失偏。華遠(yuǎn)地產(chǎn)借助重組，管理層包括任志強(qiáng)在內(nèi)通過(guò)工會(huì)持股實(shí)現(xiàn)了MBO，這是國(guó)企很少見(jiàn)的。后來(lái)就基本沒(méi)有看到了，因?yàn)镸BO動(dòng)不動(dòng)被就指責(zé)為國(guó)有資產(chǎn)流失。這事總體來(lái)說(shuō)是正向的，但公司激勵(lì)從來(lái)都有它的另一面。
任志強(qiáng)之前老拿華遠(yuǎn)地產(chǎn)與萬(wàn)科相比，說(shuō)自己比萬(wàn)科分紅要慷慨得多。但實(shí)際上這里也存在“負(fù)激勵(lì)效應(yīng)”的因素。
西城區(qū)國(guó)資委其時(shí)制定的薪酬激勵(lì)政策以?xún)糍Y產(chǎn)收益率為主要對(duì)象，據(jù)華遠(yuǎn)地產(chǎn)《獎(jiǎng)勵(lì)基金管理辦法》（華股股規(guī)字[2008]007號(hào)）相關(guān)內(nèi)容顯示，凈資產(chǎn)收益率越高，管理層能提取越高比例的當(dāng)年凈利潤(rùn)。這就容易吸引管理層過(guò)度追求當(dāng)年的凈資產(chǎn)收益率。而向外擴(kuò)張，追求規(guī)模，風(fēng)險(xiǎn)大，收益率也容易攤薄。都說(shuō)要看長(zhǎng)遠(yuǎn)，但國(guó)企領(lǐng)導(dǎo)，誰(shuí)知道自己能做幾年？落袋為安，求平穩(wěn)，也不能苛責(zé)。2018年7月華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事會(huì)廢止了《獎(jiǎng)勵(lì)基金管理辦法》。
第四，管理不當(dāng)或者說(shuō)用人不當(dāng)。任志強(qiáng)自己可以以意見(jiàn)領(lǐng)袖出現(xiàn)，但公司可不能以“意見(jiàn)”來(lái)治理。那你就要選擇執(zhí)行力、開(kāi)拓性特別強(qiáng)的職業(yè)經(jīng)理人。這一條無(wú)法展開(kāi)來(lái)說(shuō)，否則得罪人。
（下篇預(yù)告：錯(cuò)失黃金時(shí)代之五：億城地產(chǎn)）
★★ ★★
掃描下方二維碼，關(guān)注作者公眾號(hào)
- 錯(cuò)失黃金時(shí)代之四：華遠(yuǎn)地產(chǎn)
