“萬(wàn)通六君子”，在房地產(chǎn)剛進(jìn)入市場(chǎng)化的那幾年，是地產(chǎn)界的傳奇。但就公司規(guī)模而言，一直是中小企業(yè)。除了萬(wàn)通地產(chǎn)，再譬如，潘石屹的SOHO中國(guó)。
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這幾年，潘石屹除了在美國(guó)長(zhǎng)住，回國(guó)之后主要做兩件事：
一是拍照，或者說(shuō)攝影。他總是背著幾部大相機(jī)，到處給人照相，以及風(fēng)景器物。有段時(shí)間，公司員工排著隊(duì)去給他做模特。
老潘有很專業(yè)的照相機(jī)，甚至有接近專業(yè)的攝影棚。很多明星企業(yè)家去攝影棚當(dāng)他的模特，相互唱和，面子總是要給的。比如，任志強(qiáng)辦公室就放了一幅很大的照片，潘石屹照的。
至于照相水平，見仁見智。問過(guò)專業(yè)的攝影師，回答是：不評(píng)價(jià)。有一位略帶刻薄的朋友說(shuō)：可惜那么好的照相機(jī)了。
二是推銷他的3Q模式。何謂3Q，攸克君到現(xiàn)在也沒整明白，只知道它是個(gè)共享辦公品牌，就是出租辦公室、辦公桌椅的。
根據(jù)SOHO中國(guó)2017年的年報(bào)，2017年底3Q有2.6萬(wàn)個(gè)工位。潘石屹2018年3月20日在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上的說(shuō)法，計(jì)劃2018年增加到5萬(wàn)個(gè)工位，接近翻番。能不能實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，只有等著看它的2018年報(bào)了。
潘石屹在業(yè)績(jī)會(huì)上說(shuō)，3Q在財(cái)務(wù)和法律上都是獨(dú)立的，目的是分拆上市。
而到2018年6月3Q城市拓展會(huì)上，潘石屹直接講，3Q計(jì)劃于2019年上市。這速度快得有點(diǎn)出乎所有人意料。
官方說(shuō)法，3Q的出租率有87%。但有知情人士稱，其出租情況并不好。但愿老潘這次能如期實(shí)現(xiàn)自己的目標(biāo)。
3月20日業(yè)績(jī)會(huì)上潘石屹還表示公司不再出售物業(yè)。雖然這樣的表態(tài)，他已經(jīng)說(shuō)了多次，沒過(guò)多久卻又賣了，不知道這位銷售大師哪次說(shuō)的話是當(dāng)真的。不過(guò)，SOHO中國(guó)確實(shí)已經(jīng)沒幾個(gè)物業(yè)可賣的了。
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我們說(shuō)潘石屹或者SOHO中國(guó)錯(cuò)失樓市黃金時(shí)代，其實(shí)是不準(zhǔn)確的。
至少現(xiàn)代城、SOHO現(xiàn)代城、建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、望京SOHO以及它在北京上海的一系列SOHO，都是黃金時(shí)代的產(chǎn)物。
不管你怎么看這些物業(yè)（SOHO），在老潘這里，都屬于銷售物業(yè)。我們說(shuō)，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代，主要是指住宅的黃金時(shí)代，售價(jià)10年漲10倍，但寫字樓、商鋪就完全跟不上趟了，有的商鋪當(dāng)年是3000萬(wàn)買進(jìn)，10年后或許只能賣2500萬(wàn)。
對(duì)，哪怕是SOHO這樣的辦公產(chǎn)品，老潘大都出售了，而不是持有。賣價(jià)都不低。何止是價(jià)格不菲，可以說(shuō)是透支，以至于10多年后，SOHO尚都、朝外SOHO、望京SOHO的一些寫字間和商鋪或者沒能租出去，租出去的回報(bào)率也極低。
但這里也要說(shuō)句公道話。北京CBD的一系列SOHO產(chǎn)品，能賣高價(jià)，固然與老潘令人嘆為觀止的銷售技巧（如公開拍賣）有關(guān)，但買他房子的那些人，包括追隨他的大批煤老板們，都不是傻子吧，建外SOHO的房子出租情況怎么樣，SOHO尚都的房子出租情況怎么樣，你一問就清楚了，你為何還要繼續(xù)追著買朝外SOHO、三里屯SOHO呢？
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多年前，老潘說(shuō)過(guò)一句話，大意是，SOHO中國(guó)是北京CBD*的開發(fā)商。這話沒錯(cuò)，現(xiàn)代城、SOHO現(xiàn)代城、建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO這些物業(yè)的規(guī)模加起來(lái)，在北京CBD區(qū)域確實(shí)沒有哪個(gè)開發(fā)商比得上。
但這批SOHO也是爭(zhēng)議巨大的建筑。2011年1月17日夜里9點(diǎn)多到18日凌晨?jī)牲c(diǎn)，演員宋丹丹連發(fā)4條微博，直接點(diǎn)名批評(píng)潘石屹開發(fā)的項(xiàng)目?！疤叵胱屌耸佟P(guān)注’我，好有機(jī)會(huì)給他發(fā)個(gè)‘私信’問他個(gè)問題：長(zhǎng)安街南邊那么好的位置你蓋了那么一大片難看極了的廉價(jià)樓（建外soho）把北京的景色毀得夠嗆你后悔嗎今天？求你了，不帶這樣的！”
潘石屹?gòu)埿缹⒆约洪_發(fā)的建筑稱為“創(chuàng)新”，而一些人士則將這些混泥土構(gòu)筑物形容為“建筑垃圾”。我們且不去爭(zhēng)論，只想問：潘石屹是如何與中國(guó)房地產(chǎn)大趨勢(shì)愈行愈遠(yuǎn)的？
其一，戰(zhàn)略問題。SOHO中國(guó)過(guò)早將商辦物業(yè)作為自己的主營(yíng)發(fā)展方向。上面說(shuō)了，住宅才是樓市黃金時(shí)代的主要產(chǎn)品，雖然SOHO中國(guó)的物業(yè)也是以銷售為主而非持有，但畢竟這類產(chǎn)品的市場(chǎng)容量有限。煤老板們接續(xù)資金的衰竭，某種程度上是對(duì)SOHO中國(guó)的提醒。
事實(shí)上，如果SOHO中國(guó)堅(jiān)持以持有為主，它既沒有那么大的資金實(shí)力，產(chǎn)品能力（想想宋丹丹的話），也不可能獲得物業(yè)銷售那么高的收益回報(bào)，千萬(wàn)別拿恒基地產(chǎn)、香港置地這類物業(yè)持有型地產(chǎn)商來(lái)比較。幸好老潘后來(lái)沒能拿到更多的項(xiàng)目，否則2017年3月26日的北京商辦調(diào)控新政，對(duì)中弘股份的毀滅性打擊，同樣適用于它。
其二，策略問題。除了個(gè)別一兩個(gè)項(xiàng)目，SOHO中國(guó)沒有在公開市場(chǎng)拿到地。2009年6月30日，老潘也參加了廣渠路15號(hào)地的拍賣（后來(lái)還想攪局），但很快就歇手了。這塊地成就了金茂中國(guó)（方興地產(chǎn)），卻也是SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。從此它獲取項(xiàng)目的方向，是收購(gòu)而非公開市場(chǎng)拿地。
收購(gòu)方式，優(yōu)劣分明。但從房企發(fā)展路徑看，沒有哪個(gè)房企是單純從收購(gòu)壯大的。別看孫宏斌這兩年的收購(gòu)做得風(fēng)生水起，但這是在他具備了一定規(guī)模、實(shí)力和口碑的前提下。以SOHO中國(guó)的實(shí)力和品牌，當(dāng)年能夠收購(gòu)到那么多個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)接近極致了。
其三，路徑依賴。老潘的SOHO系列，產(chǎn)品品質(zhì)和配套要求比住宅要低得多（你看看SOHO除了自身還有什么配套設(shè)施），但售價(jià)卻要高于當(dāng)時(shí)的住宅產(chǎn)品，而且賣得很好，毛利潤(rùn)率也高得嚇人。這些房子，創(chuàng)業(yè)公司用來(lái)做辦公室是可以的，但各項(xiàng)設(shè)施、標(biāo)準(zhǔn)與甲級(jí)寫字樓的距離確實(shí)比較大。我們常說(shuō)，由儉由奢易，由奢入儉難。輕輕松松賺慣了大錢，你要老潘舍棄這種商業(yè)模式轉(zhuǎn)做住宅，他不愿意，也做不來(lái)。
其四，創(chuàng)始人過(guò)于謹(jǐn)慎。潘石屹是相當(dāng)謹(jǐn)慎的人。很早以前，老潘就對(duì)高昂的地價(jià)嚇破了膽，這從他參與廣渠路15號(hào)地拍賣時(shí)早早就不敢舉牌可以看出來(lái)。有段時(shí)間，他連續(xù)發(fā)表了多次對(duì)地王和高價(jià)地不可持續(xù)的言論。事實(shí)上，老潘的這種保守到悲觀的看法，直接影響了SOHO中國(guó)從公開市場(chǎng)拿地。在公司內(nèi)部，一度遭到“批判”。他自己也有過(guò)反思。但一次錯(cuò)過(guò)，就會(huì)一再錯(cuò)過(guò)，以至于再也不敢嘗試。SOHO中國(guó)就這樣失去了做大規(guī)模的機(jī)會(huì)。
2017年，SOHO中國(guó)營(yíng)業(yè)收入僅為19.63億元。媒體報(bào)道說(shuō)，這還不如TOP10一個(gè)項(xiàng)目的銷售額。由于2018年全年沒有可售物業(yè)，其全年?duì)I收和利潤(rùn)會(huì)很（更）難看。2018房企排行榜？別費(fèi)勁找了，前300名都沒有它。
作為曾經(jīng)的風(fēng)云人物，潘石屹不知道有沒有想過(guò)退休的問題。
（下篇預(yù)告：錯(cuò)失黃金時(shí)代之三：陽(yáng)光100）
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- 錯(cuò)失黃金時(shí)代之二：SOHO中國(guó)
