寫在前面：站在2018與2019年的交界處，回顧1992年以來的房地產發(fā)展史，會發(fā)現(xiàn)，一批企業(yè)走著走著迷失了，不見了；另一些企業(yè)突然冒出來，黑馬英姿挺拔。尤其是，在2004年以來的樓市黃金時代，有些原來的知名房企一次次與市場悖行，錯失機遇，越做越小，怎么掙扎也沒用，眼看著它們的身影將不可遏制地退出地產大舞臺；而跟它們同時期起跑的一批房企已經成長為千億乃至數(shù)千億億級的大鱷了。
迷失的原因，有些是共性的，如戰(zhàn)略、管理和市場、制度機制，有些是個性的，如創(chuàng)始人性格、企業(yè)治理結構等。有些是民營企業(yè)，有些是國有企業(yè)。
今天起，攸克地產將刊發(fā)“錯失黃金時代的房企”系列，看看它們是如何與一個千載難逢或許永不再來的時代擦肩而過的。它們自己以及正在拼搏奮進的同行們，從中能否或者得到哪些啟迪。
必須聲明的是，攸克君僅僅是將它們作為案例來分析，觀點可能有偏頗，評述不一定準確，但絕無故意扭曲之意。
問了這兩年才參加工作的幾位90后：聽說過馮侖嗎？
對方茫然地瞪大了眼睛，說：馮侖是誰？做什么工作的？
01
馮侖時代
攸克君一下子也蒙住了，關于馮侖（現(xiàn)在）做什么工作，無法準確描述。馮侖的頭銜叫御風資本董事長，御風資本是干嘛的，少有人能回答。說他跟攸克君是同行，自媒體工作者？馮侖有一個微信公號，“馮侖風馬牛”，大V，比攸克地產大多了。
或許，他還是全國*顆私人衛(wèi)星擁有者。2018年2月2日下午3點，在甘肅酒泉衛(wèi)星發(fā)射基地，長征二號丁火箭將首顆地震衛(wèi)星“張衡一號”送上太空。與往常的衛(wèi)星發(fā)射不同的是，“張衡一號”上面還攜帶了六顆微小衛(wèi)星，其中包括屬于馮侖的私人衛(wèi)星“風馬牛1號”。這顆私人衛(wèi)星總投資約500萬元，可惜馮侖原來設想的發(fā)射直播沒能進行，也因此，“造星”未實現(xiàn)馮侖的初衷，純粹是玩兒了一票。
這當然是當前的事情。日歷往前翻，翻，翻，翻到1991年底，馮侖與潘石屹、王功權、劉軍、王啟富、易小迪等人創(chuàng)辦了海南農業(yè)高科技聯(lián)合開發(fā)總公司，史稱“萬通六君子”。1995年，六君子分家，馮侖分到了萬通的品牌，是為萬通實業(yè)和萬通地產董事長。經過幾年的騰挪，2007年9月，萬通地產完成了借殼先鋒股份的整體上市。
馮侖多年前被稱為中國地產界的思想家，給中國房地產留下了無數(shù)的金句，比如，“學先進、傍大款、走正道”，地產尿壺論等。但萬通地產在實踐馮氏管理思想管理哲學方面，成績很不理想，如果不是學渣的話。
21世紀前10年，馮侖推銷他的房地產開發(fā)美國模式，即定制化生產。但萬通地產并沒能走出一條美國模式的路子來，定制化住宅沒有看到實質進展，除了天津、杭州等少數(shù)幾個項目，萬通中心并沒能將其商業(yè)模式復制推廣。直到今天，中國房地產市場仍然是香港模式一統(tǒng)江湖。
2011-2015年，馮侖推銷的概念叫做立體城市——如今沒幾個90后記得這個名詞了。萬通地產以立體城市的先進概念在西安、溫州拿了幾塊地，但真正開發(fā)出來的產品，跟所有傳統(tǒng)房地產項目沒任何兩樣。溫州地塊后來轉給了新希望地產。
02
后馮侖時代
2014年8月，萬通地產董事會改組，嘉華控股入主，代表馮侖的董事會成員僅剩姚鵬一人。2015年7月3日，嘉華控股晉升為萬通地產的*大股東，王憶會成為實際控制人。萬通地產正式告別“馮侖時代”。
關于萬通地產（600246 .SH），*新的消息有兩條。
一條是，12月16日晚間，萬通地產公告稱，公司決定終止收購星恒電源股份有限公司78.284%股權。2018年7月30日，萬通地產宣布，以31.7億元從創(chuàng)業(yè)板公司納川股份(300198.SZ)及其他相關股東手中收購持有的星恒電源股份。
2016年和2017年，星恒能源實現(xiàn)營收10.18億和14.36億元，凈利潤分別為1.04億和2.02億元。是個不錯的標的。別聽公告說得那么冠冕堂皇，顯然是價格沒談攏。
另一條是，10月31日晚間，萬通地產公告稱，與普洛斯投資（上海）有限公司簽署合作框架協(xié)議，轉讓其在北京CBD核心區(qū) Z3 項目中的標的份額/標的股權。預計可收回現(xiàn)金 7.58 億元，投資收益 4.36 億元。萬通地產從Z3徹底退出。
2010年12月，萬通地產與中金等公司組成聯(lián)合體以超過25億元價格拿下Z3地塊。與之相鄰的Z5地塊，已經樹起了“中國尊”，但8年過去，Z3地塊還沒動工呢。
賣出Z3股權情有可原，這里頭的水太深了，萬通聯(lián)手中金都搞不定，你想想吧。
收購星恒電源卻刻畫出了萬通地產慌不擇路的當下心態(tài)。房企去地產化，多元化或者徹底轉型，都沒問題，但你得有錢啊。
31.7億元在大城市連一塊地都買不到，但對于萬通地產來說，拿出這筆錢來卻沒那么容易。
03
它一直在掙扎
早年以亞運新新家園、萬通新新小鎮(zhèn)聞名的萬通地產，曾經是地產界的一面旗幟。說起那段歲月，老萬通人充滿了自豪感。
令人遺憾的是，雖然馮侖2015年7月才作別萬通地產，但過往10年，它從來沒能占到中國房企排行榜的靠前位置。換句話說，萬通地產從來都是一家小房企。
多年來，萬通地產的年銷售額都沒達到100億元，常常是在30-50億之間游走。
2015年的房企銷售排行榜前100名，是不可能找到萬通地產的名字的，第100名銷售額是103億。2016年排行榜放到了200名，也還是沒找到萬通地產的名字，第200名的銷售額是51億。2015年萬通地產甚至出現(xiàn)了6.12億元的凈利潤虧損。
好在有中報和年報。根據(jù)年報，2016年、2017年萬通地產營業(yè)收入分別為23.36億、32.95億——2017年的營收僅僅夠支付并購星恒電源的費用，你讓監(jiān)管部門和投資者如何放心？
萬通地產2018年三季報顯示，其在建面積僅37.35萬平方米，銷售額5.97億元，同比下降68%。2018年第200名的銷售額是51億，萬通地產連300名都沒戲，已淪為徹徹底底的末流房企。
同時代的房企，如萬科，早已進入5000億陣營了。哪怕是幾年才進入視線的后來者，也是千億規(guī)模。而萬通地產，與其說它是想去地產化，毋寧說是被地產拋棄。
令人不勝唏噓，可能就是指這種情景吧。
點評：
馮侖是不是地產界的思想家，或許會有不同看法，但馮侖的段子確實娛樂了大批觀眾。然而，攸克君心中一直有個疑問，馮侖執(zhí)掌的萬通地產也早就進入資本市場了，黃金時期所有的市場機會它都沒缺席，早期還聚集了一批很棒的職業(yè)經理人，但為什么就是做不大？不但沒做大，還給做飛了？
攸克君能想到的只有這些：概念過度超前，比如試驗美國模式，復制萬通中心，推廣立體城市，或者只發(fā)了個聲音，或者是半途而廢，這可視為戰(zhàn)略多變；放棄規(guī)模，放棄高周轉，這可視為戰(zhàn)略誤判。或許，2015年前的萬通地產只是馮侖思想的一個訓練基地，一種試驗品，重要的是過程，而不是結果。
其他的，問過萬通的老人，他們沒有給出令人信服的回答。如果你知道原因，請在評論區(qū)分享。
（預告：下篇錯失黃金時代之二：SOHO中國）
★特別提示 ★
攸克粉絲如有相關購房咨詢事宜，可添加微信——買房大家?guī)托∶貢╩aifangdjb01），即可由小秘書協(xié)助您加入“買房大家?guī)汀辟彿咳骸?/strong>
掃描下方二維碼，關注作者公眾號
- 錯失黃金時代之一：萬通地產
