曹舟南的“輕綠城”夢(mèng)，以及宋衛(wèi)平的影子

在江湖上有“宋衛(wèi)平接班人”之稱的曹舟南，坐守綠城中國CEO三年去職后，他的電話幾乎被獵頭打爆了。

攸克君聽說，前一段時(shí)間，他婉拒了某前30強(qiáng)房企拋出的5000萬元薪酬橄欖枝。正式離職5個(gè)多月后，曹舟南的下一站浮出水面，即浙江藍(lán)綠雙城科技集團(tuán)董事長，并于1月20日一口氣簽了14個(gè)項(xiàng)目的合作協(xié)議。

簽約這一天，綠城和藍(lán)城兩家公司的創(chuàng)始人宋衛(wèi)平出現(xiàn)了。宋衛(wèi)平在藍(lán)綠雙城這家新鮮出爐的公司中是啥角色，目前很難界定，可以確定的是，他會(huì)深度參與藍(lán)綠雙城的業(yè)務(wù)，比如項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，比如藍(lán)城與藍(lán)綠雙城未來的合作。但目前尚未有宋衛(wèi)平個(gè)人直接參股投資的公開跡象。

藍(lán)綠雙城，于2018年11月1日成立，注冊(cè)地為中國（杭州）人工智能小鎮(zhèn)，注冊(cè)資本金5億元人民幣，2019年1月16日升格為藍(lán)綠雙城科技集團(tuán)。據(jù)工商登記資料顯示，藍(lán)綠科技法定代表人為曹舟南，公司目前有兩大股東，一家為杭州綠芯企業(yè)管理有限公司，持股90％，綠芯為曹舟南100%控股；另一股東為杭州綠如藍(lán)企業(yè)管理有限公司，持股10%，法定代表人馬佩儒持有綠如藍(lán)股份51%，俞飛武占49%。

藍(lán)綠雙城目前的多位高管都來自老綠城，其中一位創(chuàng)始合伙人蔣玉奇更是放棄了綠城千萬級(jí)年薪，來領(lǐng)百萬元級(jí)薪資，與曹舟南一起創(chuàng)業(yè)。

老綠城人的加盟，有曹舟南個(gè)人魅力，或許也不乏宋衛(wèi)平對(duì)藍(lán)綠雙城的“大力支持”。曹舟南之于宋衛(wèi)平，屬于特別的存在。曹舟南曾任浙江省財(cái)政廳副處長，加入綠城之前就職于國有企業(yè)浙江鐵投。2009年，在綠城的艱難時(shí)刻，宋衛(wèi)平曾多次登門拜訪，曹舟南終于答應(yīng)，出任執(zhí)行總經(jīng)理。

2015年，中交成為綠城大股東時(shí)，宋衛(wèi)平為了平衡中交、九龍倉和綠城三方“規(guī)模、利潤和品質(zhì)”的訴求，力推曹舟南出任綠城中國CEO。

江湖傳言中有兩句話形容兩人之間的信任和默契。一句是“宋衛(wèi)平身側(cè)始終站著兩個(gè)人，一位是老搭檔壽柏年，另一位則是接班人曹舟南”；另一句是兩位“用眼神即可以交流”。

地產(chǎn)風(fēng)云變幻，綠城大股東幾經(jīng)易手，宋衛(wèi)平對(duì)其話語權(quán)逐漸走弱。老綠城人一部分留守，一部分去了融創(chuàng)，一部分跟隨宋衛(wèi)平來到藍(lán)城。

據(jù)攸克君獲悉，宋衛(wèi)平創(chuàng)建藍(lán)城的夢(mèng)想是，營造有無盡美好生活的小鎮(zhèn)，彼時(shí)還曾提出“百鎮(zhèn)萬億”計(jì)劃。現(xiàn)實(shí)是，宋衛(wèi)平對(duì)目前有些藍(lán)城小鎮(zhèn)的營造并不滿意。更重要的是，由于藍(lán)城許多項(xiàng)目股權(quán)復(fù)雜，難以上市。

但藍(lán)綠雙城不一樣，其成立之初的各種架構(gòu)都是按照上市邏輯搭建的。攸克君推測，未來宋衛(wèi)平或許會(huì)將合適的項(xiàng)目裝入藍(lán)綠雙城，若藍(lán)綠雙城順利上市，則會(huì)再造一個(gè)“輕綠城”。

有意思的是，攸克君梳理三家公司的業(yè)務(wù)發(fā)現(xiàn)，代建是三家公司共同的重要業(yè)務(wù)。

藍(lán)綠雙城下設(shè)小鎮(zhèn)開發(fā)公司、建設(shè)管理公司、景觀設(shè)計(jì)公司、科技服務(wù)公司、生活服務(wù)公司，有房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)和建筑設(shè)計(jì)甲級(jí)資質(zhì)。其主營業(yè)務(wù)是針對(duì)城市有機(jī)更新、城市增量開發(fā)、特色小鎮(zhèn)建設(shè)和美麗新鄉(xiāng)村建設(shè)，建立投資（小鎮(zhèn)、青年公寓、養(yǎng)老公寓和美麗鄉(xiāng)村）、科技產(chǎn)業(yè)、生活服務(wù)（物業(yè)服務(wù)）、設(shè)計(jì)和開發(fā)業(yè)務(wù)板塊。

曹舟南對(duì)外這樣描述自己的以前和現(xiàn)在，“綠城是我的娘家，宋總（宋衛(wèi)平）是老東家，中交是我的婆家”。藍(lán)綠雙城的定位，是全開放的，和綠城是兩個(gè)獨(dú)立法人，未來不排除存在競爭的可能性。

根據(jù)曹舟南向外界透露的信息，藍(lán)綠雙城已落定全國17個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積超過350萬平方米，總貨值超過800億元，鎖定代建收入超20億元、投資收益近10億元。17個(gè)項(xiàng)目多數(shù)是小股操盤，以資本代建為主，多持有30％股權(quán)，也有無股權(quán)投資的純代建項(xiàng)目。

半年時(shí)間簽下如此大體量的項(xiàng)目，曹舟南的資源儲(chǔ)備和拓展能力非同一般。

輕，圍繞后房地產(chǎn)時(shí)代布局業(yè)務(wù)，是藍(lán)綠雙城平臺(tái)投資和發(fā)展的邏輯。從地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人到創(chuàng)業(yè)者，曹舟南邁出的*步是，以小股操盤的資本代建模式為鑰匙開啟新一輪創(chuàng)業(yè)大門（17個(gè)項(xiàng)目中大部分都是代建項(xiàng)目）。

據(jù)攸克君所知，如今的綠城代建業(yè)務(wù)曾是宋衛(wèi)平與曹舟南聯(lián)合主導(dǎo)發(fā)展的，當(dāng)年是為了消化趕超萬科規(guī)模未能實(shí)現(xiàn)而留下來的過剩人力，曹舟南向宋衛(wèi)平建言搞代建，沒想到做著做著，代建業(yè)務(wù)的銷售規(guī)模幾乎于綠城房產(chǎn)相當(dāng)。

值得一說的是，在曹舟南主政綠城時(shí)期，曾有意拆分代建板塊去香港上市，但如今中交對(duì)綠城規(guī)模發(fā)展頗為執(zhí)著，綠城代建業(yè)務(wù)上市計(jì)劃已經(jīng)擱置。

據(jù)了解，藍(lán)綠雙城的代建業(yè)務(wù)以政府代建為基礎(chǔ)，以資本代建為主導(dǎo)，以小股操盤為核心內(nèi)容。主要有以下四種模式，*，按土地款一定比例參股投資，形成小股操盤；第二，按注冊(cè)資本金一定比例入股，形成“投資+代建”模式；第三，按建筑體量定額取費(fèi)，形成對(duì)賭條款，超額分成，優(yōu)化傳統(tǒng)純代建模式（傳統(tǒng)代建模式是收取銷售額的5％的費(fèi)用）；第四，政府代建項(xiàng)目，按EPC模式展開。

搭建這樣一個(gè)架構(gòu)，藍(lán)綠雙城的資金動(dòng)力來自于房地產(chǎn)基金，其聯(lián)合銀行等金融機(jī)構(gòu)，設(shè)立“藍(lán)綠雙城發(fā)展基金”，包括投資基金、小股操盤基金、代建基金、創(chuàng)新基金。目前其資金成本是8%。

講好后房地產(chǎn)時(shí)代輕資產(chǎn)發(fā)展的故事，成為專業(yè)服務(wù)商，曹舟南的野心是，4年實(shí)現(xiàn)IPO，市值100億元。

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