中國(guó)房企的兩極分化，是個(gè)很有意思的話(huà)題，比如規(guī)模。一方面，是大批中小房企使出了吃奶的力氣，在規(guī)模增長(zhǎng)的路上狂奔；另一方面，是頭部企業(yè)放慢了腳步，*不*都無(wú)所謂了。
1月7日傍晚，中國(guó)恒大發(fā)布公告，2018年全年實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額5513.4億元。同比增長(zhǎng)僅10.06%。
可堪對(duì)比的是，2017年恒大合約銷(xiāo)售金額為5009.6億元，同比增長(zhǎng)34.2%。
恒大同時(shí)宣布了2019年的銷(xiāo)售目標(biāo)：6000億元。這意味著，恒大今年增速不足10%。不用往前翻，至少這是恒大上市以來(lái)的*增速。
關(guān)注房企銷(xiāo)售排行的朋友會(huì)發(fā)現(xiàn)，三巨頭去年都放緩了腳步。萬(wàn)科2018年合同銷(xiāo)售額6069.5億元，同比增長(zhǎng)僅14.54%；碧桂園1月4日公布的去年歸屬公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售金額為5018.8億元，同比增長(zhǎng)31.25%，12月單月銷(xiāo)售額甚至只有121.4億元。
即使是從以上數(shù)據(jù)的簡(jiǎn)單比較看，恒大主動(dòng)降速也是*堅(jiān)決的。
這當(dāng)然不是突然發(fā)生的?，F(xiàn)在來(lái)看，恒大管理層2016年底在制定2017年目標(biāo)時(shí)就已明確了，所以才會(huì)在2017年擇機(jī)予以公開(kāi)。
所謂的擇機(jī)，是當(dāng)年的中報(bào)。2017年8月28日下午，于香港召開(kāi)的2017年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒大CEO夏海鈞宣布了一個(gè)備受關(guān)注的數(shù)字的倒計(jì)時(shí)時(shí)間表：到2020年6月末，恒大的凈負(fù)債率將降至70%左右，然后力爭(zhēng)長(zhǎng)期維持在70%左右。
那個(gè)時(shí)候，恒大已經(jīng)提前償還了*時(shí)超千億的永續(xù)債。
其實(shí)，當(dāng)天的發(fā)布會(huì)攸克君*驚訝的是，夏海鈞還宣布，未來(lái)三年恒大土地儲(chǔ)備爭(zhēng)取負(fù)增長(zhǎng)，每年增幅為負(fù)增長(zhǎng)5%到10%。
要知道，2017年上半年，幾乎是“規(guī)模至上論”席卷整個(gè)地產(chǎn)界的時(shí)候，而規(guī)模論的基礎(chǔ)就是增大土地儲(chǔ)備（無(wú)論是公開(kāi)拿地還是并購(gòu)的方式），而恒大居然要開(kāi)“倒車(chē)”，允許土儲(chǔ)負(fù)增長(zhǎng)。
根據(jù)中指院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2018年恒大拿地金額僅為382億元，拿地面積2297萬(wàn)平方米，同比降幅均超過(guò)50%。這種控速的力度，前十房企無(wú)出其右者。
究竟發(fā)生了什么，恒大作出如此巨大的轉(zhuǎn)向？簡(jiǎn)單說(shuō)，是戰(zhàn)略歸位。
按照恒大給外界的解釋是，它已從追求規(guī)模轉(zhuǎn)為“規(guī)模+效益”，甚至更側(cè)重于效益。而效益，對(duì)上市公司來(lái)說(shuō)歸根結(jié)底就兩個(gè)字：利潤(rùn)，三個(gè)字：凈利潤(rùn)。
幾乎所有房企，在追求規(guī)模高速增長(zhǎng)的階段，都離不開(kāi)三高：高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債（率）、高杠桿。與此相伴隨，是相對(duì)低利潤(rùn)（率）。
而要實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)，也只有降低負(fù)債、降低杠桿，同時(shí)降低成本，但保持高周轉(zhuǎn)——以物業(yè)銷(xiāo)售為主營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)的必然選擇。
恒大正是這么做的，但它比一般企業(yè)要堅(jiān)決，而且，時(shí)間表大大提前。
2017年11月初恒大完成引進(jìn)第三輪戰(zhàn)投后，其承諾在第二輪戰(zhàn)投基礎(chǔ)上加碼：2018年、2019年及2020年三年凈利潤(rùn)將分別不少于500億元、550億元及600億。即，三年合計(jì)凈利潤(rùn)不少于1650億。
2018年全年的財(cái)報(bào)還沒(méi)出來(lái)，但上半年的財(cái)報(bào)已見(jiàn)端倪。中報(bào)顯示，恒大核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)550.1億元，同比增長(zhǎng)101.5%；歸母凈利潤(rùn)308.1億元，同比增長(zhǎng)63.6%。房企的一般規(guī)律是下半年凈利潤(rùn)要高于上半年，遠(yuǎn)的不說(shuō)，恒大提前一年實(shí)現(xiàn)2019年的業(yè)績(jī)承諾基本沒(méi)有疑問(wèn)。
已經(jīng)很清楚了，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的增速放緩，與一批企業(yè)繼續(xù)追求規(guī)模擴(kuò)張相比，恒大選擇了堅(jiān)決控速，轉(zhuǎn)型尋求規(guī)模與效益的平衡，這有利于提升盈利能力，實(shí)現(xiàn)更穩(wěn)健發(fā)展，即將公布的2018年報(bào)應(yīng)該會(huì)得到印證。同時(shí)，它在另一條戰(zhàn)線(xiàn)也正尋找新的主營(yíng)業(yè)務(wù)和戰(zhàn)略發(fā)展方向，這且再論。
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