共享辦公空間作為近年來迅速發(fā)展的一種商業(yè)業(yè)態(tài)，成為資本聚集的重地，但客觀而言，資本高度密集固然可以加速規(guī)模發(fā)展、在一定程度上優(yōu)化資源配置，但同時也帶來一些問題，這其中，*為重要的，就是令外界難以真正理解共享辦公業(yè)態(tài)商業(yè)模式的本質(zhì)所在。
這種偏差的認知，歸納起來，大致有以下幾種表現(xiàn)：
一、共享辦公的商業(yè)模式是“二房東”，即把物業(yè)資產(chǎn)從業(yè)主手中整租下來，再租給使用者，從中賺取整租到零租的租金差價。
二、共享辦公的核心優(yōu)勢之一，是入駐租金門檻的相對低廉。
三、共享辦公空間主要是個人創(chuàng)業(yè)者、創(chuàng)業(yè)項目在使用。
正是基于上述三種相對偏差的認知，當以優(yōu)客工場為代表的共享辦公企業(yè)獲得高融資、高估值之時，往往伴隨著懷疑、不解甚至質(zhì)疑，但與這種懷疑、不解甚至質(zhì)疑形成鮮明對比的是，共享辦公的估值持續(xù)增長，資本對于共享辦公的投資，規(guī)模也越來越大。
在外界認知與資本行動之間，何以產(chǎn)生如此巨大的反差？究其根源，還是在于對其商業(yè)模式本質(zhì)的理解不同。從共享辦公作為一種商業(yè)形態(tài)誕生之日起，通過近3年的市場實踐，其商業(yè)模式的本質(zhì)，早已經(jīng)不是“二房東”、“租金差價”、“低門檻”、“創(chuàng)業(yè)者為主”了。
即便用*簡單直觀的工具來理解共享辦公空間這種商業(yè)形態(tài)，其實也可以不難看到，她首先從事的是一項資產(chǎn)管理業(yè)務。有所不同的是，其進行的資產(chǎn)管理，不僅是簡單的物業(yè)管理服務、包裝、維護，而是包括以共享辦公平臺上存在的各類企業(yè)在內(nèi)的“軟資產(chǎn)”，抽象來說，通過對“軟資產(chǎn)”的合理配置，*終提升硬資產(chǎn)的價值所在。
我們可以從優(yōu)客工場的模式探索中，有更加直觀的理解。優(yōu)客工場的不少項目場址，無論在位置上、還是基礎條件上，都并不具有優(yōu)勢，甚至原資產(chǎn)本身，就是閑置資產(chǎn)，但是，變?yōu)閮?yōu)客工場之后，無論其進駐狀況、使用體驗等，都遠遠超出原有狀態(tài)，租金收入也相當不錯，這就不僅是對物業(yè)硬資產(chǎn)進行簡單維護、包裝的結(jié)果，而是通過合理引入、放置不同的類型、狀態(tài)的企業(yè)，提升“硬資產(chǎn)”的價值，而這能力，是一種更高級別的專業(yè)能力。也是這種商業(yè)模式，早已告別“二房東”模式的根本性因素。
這就猶如摩根士丹利這樣的國際頂 級投行，能夠獲得很高的投資收益，但其身份，仍然是資金的管理者，而她憑借專業(yè)的能力，所能獲得的投資收益，遠遠高于資金持有者本身投資能夠獲得的收益。在這個模式中，優(yōu)客工場其實就相當于摩根士丹利。
基于對“軟資產(chǎn)”的管理和配置能力，我們應該繼續(xù)向下理解一層，共享辦公已經(jīng)不再是一種簡單的辦公場址，而是各類不同企業(yè)、不同創(chuàng)新團隊、項目共同存在、生長的平臺，這個平臺的入駐者，是多樣性的，他們的訴求早已不再較低的支付成本門檻，而是在于這個頗具豐富性的“軟資產(chǎn)”構(gòu)成的“生態(tài)”。
因此，從純價格的角度看，一些共享辦公空間的場租成本，已經(jīng)高于同地段的寫字樓。而其在出租率等方面，又好于同地段的寫字樓，之所以出現(xiàn)這種狀況，恰恰說明了，當前經(jīng)過近3年的發(fā)展，共享辦公空間對于使用者的吸引，早已不是租金支付層面，而在于“軟資產(chǎn)”類型的豐富性，給所有平臺使用者的發(fā)展，帶來的各種可能。
由此，我們可以理解到另一個層面的問題，即共享辦公空間的使用者，早已不是單一的初級創(chuàng)業(yè)者了。從優(yōu)客工場的用戶情況看，這其中包含了極大比例的已經(jīng)成為獨角獸的企業(yè)，估值已經(jīng)高達5億美元以上的企業(yè)，除此之外，還有一種同等重要需要關(guān)注的情況，就是不少大型科技、創(chuàng)新型的企業(yè)，把企業(yè)的研發(fā)部門、項目研發(fā)團隊，置于優(yōu)客工場辦公。
這充分說明了，以優(yōu)客工場為代表的共享辦公商業(yè)形態(tài)，其商業(yè)模式的核心本質(zhì)，也就是這種商業(yè)形態(tài)的核心價值，已然變成了“軟資產(chǎn)管理”科學合理配置的價值，高科技企業(yè)之所以愿意將研發(fā)部門、項目研發(fā)團隊放在優(yōu)客工場辦公，其首要訴求就是希望在優(yōu)客工場平臺上的體系中，實現(xiàn)創(chuàng)新性的研發(fā)，從而帶來企業(yè)、項目商業(yè)價值的提升。
由此，我們足以看到，作為一種更為高級的“資管”，以優(yōu)客工場共享辦公空間已經(jīng)改寫了相應商業(yè)模式的理解范式，因此，如果再用傳統(tǒng)的眼光，看待這個行業(yè)的發(fā)展，自然會有諸多不解?，F(xiàn)在，是到了觀察者們更新認知體系和結(jié)構(gòu)的時候了。
不過，騰訊的創(chuàng)始人馬化騰有句話說得好，如果確定一個戰(zhàn)略的時候，所有人都理解這個戰(zhàn)略，那么其*性何在？熱情的觀察者們或許更應該仔細理解馬化騰這句話的內(nèi)涵，這樣才能不斷進步。
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- 還停留在二房東的印象上？共享辦公的商業(yè)模式非你想象
