長久以來三四線樓市的熱度，原因一直是個謎，直到后來為棚改創(chuàng)設(shè)的PSL（抵押補充貸款，即Pledged Supplementary Lending的縮寫）金融工具被詳細解釋明白，才有了答案。再后來的事情諸位一定都清楚了，棚改與三四線城市房價之間的關(guān)系，成為關(guān)注的焦點，棚改，實際上成了不少朋友心中三四線城市房地產(chǎn)市場的“邊界”所在。
所以，在歲末年初的時候，當有不少朋友問攸克君如何看待來年三四線城市的前景時，棚改又成了繞不過去的問題。不少朋友總是糾結(jié)于棚改的力度，會增大還是減少，通常這個時候，攸克君會勸慰他，與其預(yù)測未來，不如仔細理解一下一種叫做棚改專項債的融資工具。
2018年初，棚改專項債券的出現(xiàn)，財政部就已經(jīng)和地方政府打過招呼了。幾位在地方政府工作的朋友都告訴攸克君，當時的要求，是要各市縣在9月底之前，將棚改的項目、融資需求上報到省級政府，目的是為了確定融資需求的額度。現(xiàn)在攸克君掌握的情況是，棚改專項債券已經(jīng)發(fā)行了。
上海的情況是，2018年全年發(fā)行的棚改專項債券的額度是54億元人民幣，債券期限是10年，利息半年付，發(fā)行之后的債券，可以在全國的銀行間市場、證券交易所的債券市場中流通。
上海是一線城市，三四線城市都分布在各省，我們再來看看例如湖北省的情況，是的，湖北省也發(fā)行了棚改專項債券，而且，比上海更早：
湖北省發(fā)了多少棚改專項債呢？2018年湖北省*批棚改專項債的發(fā)行額度，是211.864億元，分給武漢、宜昌、襄陽、荊門、孝感、恩施黃岡使用。這就是棚改專項債券的發(fā)行方式，地市一級匯總到省，省級政府發(fā)行棚改專項債券。
需要說明的是，無論是上海，還是湖北，還是其他地方政府，棚改專項債的發(fā)行，必須在國務(wù)院批準的額度以內(nèi)。而按照財政管理制度，棚改專項債券的額度，要納入到地方政府債券的額度當中進行管理，不能超發(fā)。
上海發(fā)行債券的情況如此，湖北如此，其他省、自治區(qū)、直轄市的情況，攸克君就不一一列舉了。那么，這個并不新鮮的新生事物，會對樓市、更具體一點說，三四線城市的樓市，帶來怎樣的影響？攸克君覺得以下的這個問題非常值得關(guān)注：
棚改專項債券的額度其實并不關(guān)鍵，關(guān)鍵的是，它在地方棚改中資金來源所占的比例有多大？
這其中，有一個非常重要的問題需要注意，相比于PSL，棚改專項債券是有明確的額度管控的，只有在國務(wù)院批準的規(guī)模額度以內(nèi)，才能發(fā)行。而且，棚改專項債券的使用按照地方政府債券進行監(jiān)管，?？顚Ｓ?，不能挪用其他項目。而且，審計系統(tǒng)對債券資金運用有納入審計范圍的權(quán)限，所以，用于棚改的專項債券，理應(yīng)也在審計系統(tǒng)審計的范圍內(nèi)。
地方政府對于資金使用的熱衷程度，基本上取決于兩方面因素，*是絕對值，錢越多，積極性越高。但是，在這一前提下，務(wù)必請不要忽視第二個因素，就是使用的靈活性，換句話說，就是地方政府能有多大的權(quán)限自由使用一筆錢，這也*終決定了，地方政府對于資金使用的額度。
從這兩個因素的角度來看，棚改專項債券受到的限制是比較多的。所以，千萬不要把棚改專項債券的發(fā)行，直接看做是對三四線樓市的又一次“注水”。堅決不是，堅決不是，堅決不是。中央政府此舉的意圖，在于給地方政府一個穩(wěn)定的棚改資金來源——地方政府債券，自然是年年都可以發(fā)的。
因此，未來三四線樓市的市場，棚改的資金來源，就會有兩部分組成，一種是PSL，這個今年已經(jīng)被熱炒多次；另一部分就是棚改專項債券。在這之前，國務(wù)院已經(jīng)開過一次常務(wù)工作會議，研究了關(guān)于棚改的問題，會議公報當時是這么說的：
從這里看，中央政府的意圖在于，通過穩(wěn)步、合理增加棚改專項債券的額度，使地方政府擁有一個穩(wěn)定的，但是有更規(guī)范管控的融資渠道。在這一段公報中，關(guān)于未來，第三點是*重要的：
這說明一個問題，至少在2019年，棚改專項債券和已有的棚改項目融資渠道，還沒有完全替代的關(guān)系。那么，這兩者之間的比例在2019年將是如何，就變得十分重要了。
攸克君的判斷是，如果棚改專項債券所占的比例提高，那么三四線城市的房地產(chǎn)市場的溫度，將區(qū)域降溫，并回歸到一個穩(wěn)定合理的狀態(tài)。因為債券使用、發(fā)行，都受到嚴格限制，它的比例提升，意味其他融資渠道進入樓市資金比例的減少，而這恰恰是樓市溫度的關(guān)鍵所在。
在相當長的一段時間內(nèi)，棚改專項債券和PSL都會是共存的關(guān)系，不會迅速實現(xiàn)誰取代誰的情況和局面。但兩者之間的消漲，卻是一個不確定的因素。這個因素，將決定著2019年三四線樓市的邊界所在。攸克君相信，穩(wěn)定是大基調(diào)與方向。
*后，給諸位展示一下湖北省棚改專項債券的分配使用情況吧：
掃描下方二維碼，關(guān)注作者公眾號
- “棚改專項債”會是三四線樓市的新邊界么？
