*近寫了幾篇限競(jìng)房的文章，沒想到后臺(tái)、身邊朋友的探討十分踴躍。大家和攸克君談及的*核心要點(diǎn)就是，如果你不知道縝密的邏輯推演面對(duì)現(xiàn)實(shí)時(shí)候的蒼白程度，那么就請(qǐng)去看看限競(jìng)房。
在限競(jìng)房作為一類住房產(chǎn)品開始出現(xiàn)，并被預(yù)期成為未開相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間北京樓市的供給主力時(shí)，除了攸克君在此前幾篇文章中說的之外，還有2.5種頗為主流的看法：
*是，限競(jìng)房因?yàn)槟玫氐臅r(shí)候?qū)κ蹆r(jià)有限制，價(jià)格低于同區(qū)域平均價(jià)格，所以限競(jìng)房買到就是賺到。
第二種看法，是基于*種看法的基礎(chǔ)上建立的：既然買到就是賺到，那么閉眼買就可以了，區(qū)位、產(chǎn)品、品質(zhì)都不重要。
攸克君身邊不少的朋友，或多或少地都會(huì)有這種想法。概括起來，這大致可以稱為“限競(jìng)房紅利思維”。但是，需要提醒的是，但凡以抽象出的邏輯與道理概括所有時(shí)，其絕對(duì)性越強(qiáng)，往往就越容易被推翻。換句話說，限競(jìng)房真的是全部紅利么？或者說，是不是所有限競(jìng)房都可以閉眼隨便買？
答案顯然是否定的。千萬不要把限競(jìng)房當(dāng)作一種住房品類的集合概念來看待，這是保障房、限價(jià)房時(shí)代的思維慣性。但當(dāng)下的限競(jìng)房，本質(zhì)上仍是商品房，因此其價(jià)值在項(xiàng)目與項(xiàng)目之間就有極大的不同，限競(jìng)房的紅利，不是保障房、限價(jià)房類似的普惠紅利，而是項(xiàng)目個(gè)體紅利。
在這種情況下，就需要甄別每一個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目的價(jià)值。因?yàn)椤胺科睂氋F，過站作廢”，所以*簡(jiǎn)單的辦法就是，回到*基本的房產(chǎn)價(jià)值識(shí)別體系中，首先看地段。
“決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素，*是地段，第二是地段，第三還是地段?！边@句話，想必大家已經(jīng)耳熟能詳了。是的，限競(jìng)房也得看地段。
看看市場(chǎng)表現(xiàn)就知道了。攸克君已經(jīng)說過了，限競(jìng)房的去化速度，市場(chǎng)表現(xiàn)的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能達(dá)到預(yù)期，但是有沒有不錯(cuò)的呢？當(dāng)然有！這些不錯(cuò)的項(xiàng)目有什么共性呢？都處在成熟區(qū)域。
大家都知道，目前已經(jīng)獲得土地的限競(jìng)房的數(shù)量是70個(gè)，而位于四環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目只有6個(gè)，占比僅為8%。“物以稀為貴”，四環(huán)才是*值得關(guān)注的所在。
當(dāng)然，市場(chǎng)是會(huì)用腳投票的。目前，大量競(jìng)限房集中入市，都希望取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，畢竟2018年樓市下半場(chǎng)早已拉開大幕，而各大房企年初制定的KPI，沒有條件也要?jiǎng)?chuàng)造條件完成。但現(xiàn)實(shí)情況又如何呢？據(jù)攸克君，了解目前競(jìng)限房銷售分化嚴(yán)重，不少項(xiàng)目看盤去化率不到30%，有的項(xiàng)目甚至想下調(diào)價(jià)格來吸引客戶，但效果也不甚理想；而有的項(xiàng)目，則因?yàn)榈囟蔚南∪毙?，而贏得了購(gòu)房人的擁躉，讓一眾競(jìng)限房項(xiàng)目深感艷羨。
就拿*近入市的洺悅苑舉個(gè)例子，這個(gè)項(xiàng)目這個(gè)位于四環(huán)沿線，且在馬家堡商圈。這個(gè)項(xiàng)目，8月19日開盤，攸克君找到操盤的朋友，拿到了一手的去化數(shù)據(jù)。
這個(gè)項(xiàng)目入市的住宅房源一共348套，開盤當(dāng)天賣出去了大約190套，按照這個(gè)比例計(jì)算，去化率大概在55%左右。按照當(dāng)下的市場(chǎng)，賣得挺好。這說明了一個(gè)基本問題，地段好的限競(jìng)房紅利，是市場(chǎng)認(rèn)可的，而不是推理甚至臆想出來的。這點(diǎn)非常非常重要。
反過來看看其他項(xiàng)目成交的態(tài)勢(shì)就知道了。截止到9月11日，北京限競(jìng)房項(xiàng)目入市后網(wǎng)簽比例僅有12%。從實(shí)際情況即便是樂觀來看，也不超過4成。而那些去化不容樂觀的項(xiàng)目，多是那些地段不好的項(xiàng)目。兩廂比對(duì)，結(jié)果十分明了。
畢竟，如今“房票珍貴”，既然要賣自然要選各方面俱優(yōu)的“優(yōu)等生”。
此前，攸克君已經(jīng)不止一次談及，如今的購(gòu)房邏輯已經(jīng)改變，從地緣性客戶為主，已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)榭們r(jià)邏輯。即總價(jià)相差無幾的項(xiàng)目，必然是綜合條件* 優(yōu)者勝。
還是拿洺悅苑說事，這個(gè)項(xiàng)目的主力戶型開發(fā)商定在了90～120平方米，這樣套型的總價(jià)就控制在500萬～750萬之間，這樣的產(chǎn)品定位，顯然是動(dòng)了心思的。對(duì)于購(gòu)房者而言，花同樣的總價(jià)就可以生活在四環(huán)內(nèi)，且周邊配套都已成熟，不用再花上3～5年的等待時(shí)間，這一點(diǎn)對(duì)于購(gòu)房人而言，也是*的吸引力。
另外，這些年以來，四環(huán)拿地是難、很難、非常難，也導(dǎo)致新盤供應(yīng)屈指可數(shù)。即便就算有個(gè)別新房項(xiàng)目在售，均價(jià)也在8～16萬/平方米，面積均在150平方米以上，總價(jià)超過1500萬。相比而言，位于四環(huán)內(nèi)的洺悅苑的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，自然是不言而喻。
當(dāng)然，能夠吸引到眾多購(gòu)房人，洺悅苑除了地段、價(jià)格之外，還在于項(xiàng)目對(duì)于品質(zhì)的追求。洺悅苑在項(xiàng)目規(guī)劃之初，就調(diào)研了多個(gè)城市及項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的家庭更注重對(duì)子女的培養(yǎng)及教育，不同年齡段的孩子需要不同的活動(dòng)場(chǎng)地，因此設(shè)計(jì)了“北京*的親子主題園林”， 整個(gè)園區(qū)融參與性、觀賞性、娛樂性、趣味性于一體，建造集純真、有趣、率性為一體的全齡活動(dòng)專區(qū)，為孩子打造了一處開心樂園。
不得不說，這在北京市場(chǎng)上，還是極少見的，在原來的豪宅項(xiàng)目中，幾乎也沒有出現(xiàn)。因此，這說明電建作為一家大型國(guó)有企業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)，并沒有按照簡(jiǎn)單的思路操盤這一項(xiàng)目。
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- 限競(jìng)房“真紅利”在哪里？
