20年,中介這件事只做了一半……

來源:攸克地產(chǎn)   2018-09-13 10:43:05

有過賣房經(jīng)歷的朋友,都跟房地產(chǎn)中介打過交道。買二手房的,應(yīng)該也離不開中介。租房,有可能是直租,但更多是選擇中介。總之,不管是買房房租房,人民群眾是越來越離不開中介了。

有貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)為證:

1998年至今,全國二手房累計交易GMV從百億達到30.33萬億元,交易總套數(shù)達2391萬套。北京二手房交易GMV是5.1萬億元,交易總套數(shù)210萬套;上海二手房交易GMV是6.6萬億元,交易總套數(shù)365萬套。

其中大部分交易量是在過去5年實現(xiàn)的。這5年里,全國交易量達1557萬套。全國有21個城市的二手房交易量超過新房,包括全部的四個一線城市和二三線核心城市。

過去20年,是我國經(jīng)濟調(diào)整發(fā)展的20年,也是房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的20年。房地產(chǎn)中介機構(gòu)也不例外。

90年代甚至直到21世紀(jì)初,有點實力的中介機構(gòu)是在各地晚報、都市報上發(fā)布房源信息,多數(shù)是在電線桿上貼小廣告,或者是將傳單往車?yán)锶?。那時有朋友開玩笑說,電線桿上*多的是三種小廣告:一種是莆田系的,一種是夜總會的,一種就是小中介的。

那時候中介除了拿傭金,另一個重要的收入來源是利用信息的不對稱性吃差價。

記得好像是鏈家吧,2004年公開提出“不吃差價”。這個旗號打出來,同行都等著看笑話。因為有經(jīng)紀(jì)人說:不吃差價的,不適合在這行里混。大概有兩年時間,鏈家的交易量是下滑的。但IT工程師出身的左暉硬是堅持了下來。

那時攸克君剛?cè)胄蟹康禺a(chǎn)不久,北京中介名氣*的,是中大恒基。鏈家、麥田?要么沒聽說過,要么是“哦好像是有這么個公司”,但排不上號。然而,某一天醒來,忽然聽同行說,鏈家已經(jīng)是北京市場占有率*。

在攸克君看來,這些年二手房市場或者說房地產(chǎn)中介機構(gòu)*的改變,有三點:一是資金監(jiān)管,二是不吃差價,三是真房源。每一點都與買(賣)房人的利益直接相關(guān)。

別小看了這個資金監(jiān)管,當(dāng)年卷了買房人資金跑路的小中介時有耳聞。即使是今天,在一些未實行資金監(jiān)管的三四線城市,還有個別小中介因為近期所謂P2P爆雷而上演跑路的鬧劇。

如果說不吃差價是動了中介自身的奶酪,倡導(dǎo)真房源,卻是動了整個行業(yè)的奶酪。不客氣地說,直到今天,某些網(wǎng)絡(luò)平臺,仍然充斥著大量虛假房源,中介機構(gòu)對此也心知肚明——平臺需要假房源吸引流量以獲得端口費用,經(jīng)紀(jì)人需要又好又便宜的假房源吸引客戶來訪。說到底,這是一場合謀。

在紙質(zhì)房源時代,推行真房源、甄別假房源的難度很大,但科技的發(fā)展讓這一切成為可能。前提是,你得有海量可選擇的真房源。這就是有的頭部中介機構(gòu)或平臺推出樓盤字典或者叫房源辭典(電子房源)的原因所在。

其實這是行業(yè)主管部門或者至少是行業(yè)協(xié)會應(yīng)該做的事情。但與很多行業(yè)一樣,政府部門的監(jiān)管往往滯后于市場的發(fā)展,總是需要頭部企業(yè)帶頭來探索推動某些規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)的建立。比如,住宅建設(shè)工業(yè)化,說了很多年了全行業(yè)的進展依然不如人意,倒是萬科、碧桂園等頭部房企在公司內(nèi)部推行的住宅工業(yè)化建筑體系更像個樣子。

雖然真房源可能是動了全行業(yè)的奶酪,但攸克君相信這是大趨勢,套用一句話,真房源會遲到,但終究會到來。前一陣子,拼多多到美國上市,遭到輿論一片討伐,就因為它的平臺上的商品假冒偽劣泛濫。消費降級不是假貨橫行的理由。

專家說目前中國城鎮(zhèn)家庭已經(jīng)達到1套戶均住房,也就是說,經(jīng)過20年的發(fā)展,我們已基本解決住房短缺問題,你還用15年前的假房源招數(shù)來蒙騙追求美好生活的廣大人民群眾,就說不過去了嘛。

建立(或者說目標(biāo))行業(yè)性的真房源平臺,絕不只是解決信息的可達可信度,更重要的是信任以及建立在信任基礎(chǔ)上的合作與共享。這就要說到MLS(Multiple Listing Service),美國早在上世紀(jì)30年代就開始建立這套系統(tǒng)了。從紙質(zhì)到電子時代,數(shù)據(jù)庫房源的累積以幾何速度增長,但這只是物理層面的疊加,信任則是基于情感認(rèn)知以及理性認(rèn)知上的利益*化。

房源共享,首先必須一個門店內(nèi)的經(jīng)紀(jì)人實現(xiàn),然后才是整個城市公司內(nèi)部,再就是整個集團,包括直營與加盟。去年以來有個熱詞叫做賦能,就中介平臺而言,*重要的賦能就是包括房源共享、培訓(xùn)和管理支持系統(tǒng)在內(nèi)。

沒有信任就沒有合作,沒有合作就沒有共享說到底,這一切的底層基礎(chǔ)還是信任。

說起這個,攸克君想起剛?cè)胄械臅r候,一位老大哥說他找到了投資,要做視頻看房撮合交易(超前了15年!現(xiàn)在它的名字應(yīng)該叫做VR看房),想拉我入伙。但攸克君殘忍地拒絕了他。直覺是,這事兒做不成。買房這么大的事,視頻解決不了痛點,*多是錦上添花(很遺憾,這位朋友創(chuàng)業(yè)失敗了)。

這也是一批互聯(lián)網(wǎng)中介創(chuàng)業(yè)企業(yè)無法成功的原因。(移動)互聯(lián)網(wǎng)解決了信息的通達性便利性,但無法解決人與人之間的信任。萬科董事長郁亮說,“倫理”是中國企業(yè)面臨的新問題。而萬科此次發(fā)起的新一輪組織變革,就是基于人性、人與組織之間關(guān)系的變革。

二手房交易離不開經(jīng)紀(jì)人,因為房屋交易這種高價值低頻次的交易,需要一個基于情感、人性的中間鏈接(經(jīng)紀(jì)公司或平臺作為背書只是附加作用)。

在*近的一次媒體分享上,貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)坦誠了他對行業(yè)發(fā)展20年的一個評價:不管是從傭金費率、經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)模、人均行業(yè)規(guī)模、人效、經(jīng)紀(jì)人覆蓋情況和活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)這6大判斷行業(yè)健康度和成熟度的指標(biāo)來看,目前我國的行業(yè)現(xiàn)狀均未達到國際成熟市場的標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計,目前中國的傭金率僅有2%,遠低于美國、日本等成熟市場5-6%的平均傭金率,中國的千人經(jīng)紀(jì)人覆蓋率約為0.25%,也低于美國的0.6%,從人效來看,中國經(jīng)紀(jì)人目前人均年單量約為3單,與美國相當(dāng),但時間投入?yún)s是后者的2倍。

高流失率、低傭金率、惡性競爭、重復(fù)產(chǎn)能建設(shè)以及用戶滿意度不達標(biāo)依然是整個中介行業(yè)的痛點。而這其中也藏著未來的方向。

過去5年二手房交易的快速增長,到2018年,真正的二手房時代正在到來。如果必須用幾個關(guān)鍵詞來形容,那就是,信任、合作與共享。之前的20年,關(guān)于信任,中介機構(gòu)只做了一半,是面向C端的,且還未完成。用楊現(xiàn)領(lǐng)的話說就是,二手房市場未來能不能出現(xiàn)一個共生型網(wǎng)絡(luò)?連接不同的品牌,以真房源和合作為基礎(chǔ),提供信息、流量,凝聚成一個跨地域、跨企業(yè)的共享平臺——這是完全可以期待的。攸克君相信,一個行業(yè)型或準(zhǔn)行業(yè)型的平臺,將是連接信任、合作與共享的*合適空間。

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