這兩天，攸克君發(fā)現(xiàn)一個有意思的現(xiàn)象，當別的圈子里無比熱衷甚至夾雜著幸災樂禍、落井下石的傳播、分享、收割著劉強東案件帶來的“快樂”之時，房地產(chǎn)圈子，似乎要克制很多。這倒不一定說明房地產(chǎn)圈子的道德水準高于他人，更大的原因倒可能是——自顧不暇，無心娛樂。
也就是在這兩天，攸克君一位堪稱“地產(chǎn)商里面的經(jīng)濟學者”的摯友說了一句非常到位的話，他說，限競房現(xiàn)在的狀態(tài)，對北京的項目開發(fā)商來說，就是一把鈍刀，鈍刀割肉什么意思？割肉很痛，求死不能。
去年年底的時候，雖然都知道，明年的市場，將變成一個限競房為主的市場，但謹慎當中，還有樂觀的一面?；谶^往對價格工具的認知，限競房低于同區(qū)域市場均價的特性，雖然打掉了開發(fā)商相當部分的利潤預期，但是，卻吊起去化速度的胃口，這個邏輯順理成章，既然舍掉了很多利潤，去化速度總該沒問題吧？按照當時的想法，如此邏輯一點也沒錯。
然而，當邏輯面對現(xiàn)實的時候，往往特別蒼白無力。去年年底之時，市場認定，*遲3月~4月，限競房就可以拿證入市，攸克君熟識的幾個項目，也基本上都是按照這樣的預期做推廣、蓄客，然后靜待開盤。不能不說，他們對困難是有一定估計的，所以，做大了蓄客的池子，為的就是開盤之后以*快的速度去化。
甚至有開發(fā)商預期，開盤入市清掉80%的項目房源。
他們的想法顯然太天真了，項目入市的時間，比預期的大為拖后。這導致了操盤手們*不愿看到的一種情況：蓄客客戶的流失。某個限競房項目的操盤手，曾向攸克君抱怨，之前蓄客的工作全都白干了。由于遲遲不能入市銷售，通過各種手段換來的蓄客客戶，幾乎全部流失，有的轉(zhuǎn)向二手房市場，有的則去了其他在售的項目。
這一批項目的操盤手，都說到一個共同的情況，當他們可以入市銷售的時候，再去檢視自己手里認購、成交等環(huán)節(jié)的客戶，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，和*初蓄客周期的重合度，連1/5都不到。其實這也正常，蓄客的效力，一般就是三個月，三個月內(nèi)不能開盤銷售，客戶一定流失，這個規(guī)律，亙古不變，現(xiàn)在還有越來越縮短的態(tài)勢。
鈍刀子扎了進來，但還只是開始。等到限競房項目可以入市銷售的時候，幾乎所有人都發(fā)現(xiàn)，去年年底預期的“舍利潤，換速度”也要“失守”了。從攸克君在目前限競房項目了解的情況看，開盤期能夠去化到50%的，就已經(jīng)是很不錯的業(yè)績了，能夠達到80%的是鳳毛麟角，至于“日光”，暫時就先當做一個歷史名詞吧。
很多年以后，也許會出現(xiàn)這樣一種場景，一個老操盤手在傳幫帶新人的時候，會告訴那些新兵蛋子，曾經(jīng)有幾年，樓市有開盤當日當期房源售罄的情況屢有發(fā)生，業(yè)內(nèi)會把這個現(xiàn)象，叫做“日光”，然后那些新兵蛋子會將信將疑地問，老師，您逗我呢？
利潤丟掉了，但速度沒有如期換來。操盤手們開始普遍發(fā)現(xiàn)，他們習慣的區(qū)域邏輯被替代了，客戶開始不再按照區(qū)域選擇并做出購買決策；替代區(qū)域邏輯的是總價邏輯，客戶會找那些買得起、也買的了的限競房項目購買。于是，傳統(tǒng)意義上競品，從以前同區(qū)域的1~2個同期在售樓盤，理論上變成了當期北京市面上，可以銷售的，總價相近的所有限競房項目。
股市是割韭菜的，但是，限競房主導下的樓市，卻沒有韭菜。有資格、能買、又有支付能力的客戶，其實總量是基本一定的，成交一套，就少一個客戶，如果你非要用收割的邏輯，去看待這個客戶，那么，抱歉，這種植物被收割一次之后，沒有五年八年，開發(fā)商不會有第二次收割的機會。
這種市場邏輯還包含著一個外部性的因素：限競房項目入市的節(jié)奏，不是商品房時代的“接續(xù)式”，而是限競房項目的“集中式”。商品房時代，項目是幾個接著幾個入市，但限競房項目為主的時代，節(jié)奏變成了一批集中入市，而后市場消化，而后，再來集中一批。這樣造成的局面，從操盤的角度看，就是現(xiàn)在這個樣子，誰也不可能快速去化，特定時間區(qū)間內(nèi)的供應量很大。
這種狀態(tài)，用更直白的話說，就是“活不好，也死不了”。
在很多人眼里，樓市作為一個機體是存在不健康的因素的，做手術(shù)是必須的。這個站在手術(shù)臺邊上的醫(yī)生，*開始是用斧子給病人做手術(shù)的，看哪是壞的，一斧子下去，直接砍掉；后來，醫(yī)生的經(jīng)驗更多了，知道用鋸切除病灶，創(chuàng)面更加準確、簡潔一些，就用了鋸。現(xiàn)在，這個醫(yī)生的經(jīng)驗更豐富了，刀去病灶，往往更加切中要害，效率更高，只不過，現(xiàn)在拿在醫(yī)生手中的這把刀，還是一把鈍刀，一刀下去，還切不干凈，還要反復拉兩下，才能達到效果。
一直躺在手術(shù)臺的病人，肯定在想，醫(yī)生的技術(shù)在進步，但什么時候能從斧子一下?lián)Q成鋒利的手術(shù)刀呢？其實病人想多了，想想自己能不能從手術(shù)臺上活著下來，或許才是更加務實的態(tài)度。
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- 限競房是一把“鈍刀”
