參加融創(chuàng)中期業(yè)績發(fā)布會的記者，大都不是*次見到孫宏斌。但大家共同的感覺是，老孫變了，跟以前有些不一樣了。
記者們想方設(shè)法要擠到發(fā)布會現(xiàn)場，往往是沖著孫宏斌來的。他幽默自嘲、妙趣橫生、金句不斷，基本每次都不會讓你失望。
而8月31日這一次，老孫雖然從容，但克制；雖然依舊會嘣出幾個金句，但你還是覺得他有些嚴(yán)肅了。從他嘴里，安全、小心、謹(jǐn)慎，這樣的詞出現(xiàn)的頻率遠(yuǎn)超以往。
并不是說融創(chuàng)遇到了什么困難。相反，客觀地說，融創(chuàng)的2018年中報，數(shù)字都很漂亮，超過了分析師的預(yù)期。
2018年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入465.8億元，同比增長215.3%；歸母凈利潤63.6億，同比大漲287.7%，歸母核心凈利潤66.1億，同比大漲292.3%；毛利率24.7%，同比增長約2.5個百分點。
合同銷售額同比增長76%至1915.3億元，其中權(quán)益銷售額同比增加83.7%至1378億元。另據(jù)披露，1-7月融創(chuàng)合同銷售額2254億元，由于下半年推貨量更多（共計369個項目4912億可售資源），完成全年4500億銷售目標(biāo)幾無懸念。
一切盡在掌握之中。如果按照之前媒體對老孫的預(yù)設(shè)期望，融創(chuàng)應(yīng)該向更高目標(biāo)、更前名次沖鋒才對。去年6月王 健林與孫宏斌談妥萬達(dá)文旅城交易后，說過一句話：（有了萬達(dá)這些項目）兩年后融創(chuàng)可以進(jìn)入行業(yè)前三甚至前二。
根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，今年1-7月和1-8月，融創(chuàng)銷售額都是排在房企第五位，雖然與第四名的差距越來越小。但當(dāng)現(xiàn)場媒體問，融創(chuàng)有沒有趕超碧桂園、萬科和恒大的雄心時，老孫回答：我們沒有想趕超任何人。
“這不像老孫的風(fēng)格啊”，聽完這句話，有記者輕聲嘀咕。他轉(zhuǎn)頭問攸克君：融創(chuàng)怎么變得保守起來了？
攸克君想起了孫宏斌多年前微博里的一段話：
年輕時覺得自己聰明，努力，希望抓住所有的機(jī)會，做事激進(jìn)堅決，爭強(qiáng)好勝，喜歡說死也要轟轟烈烈。年紀(jì)大了知道首先不能掉進(jìn)坑里，得先活著，再去抓住屬于自己的機(jī)會，看不明白的機(jī)會就堅決放棄，讓自己和企業(yè)都活的健康從容。年輕不能四平八穩(wěn)，年紀(jì)大了不能不顧一切，什么年紀(jì)干什么亊，別活反了。
攸克君認(rèn)為，從貨值和銷售率來看，融創(chuàng)2018全年第四基本沒有問題。不管是銷售額、營收，還是毛利率、凈利潤，融創(chuàng)都保持了高增長，這些數(shù)據(jù)反映的企業(yè)，無論如何也談不上“保守”。媒體之所以如此發(fā)問，顯然是希望孫宏斌再喊出一句口號，比如“保四爭三”之類。但孫宏斌在回答某個問題時說：“我們一直是安全*，我們相信我們在保持銷售規(guī)模上的難度是不大的，但是怎么增長也很難，所以我們還是希望能夠腳踏實地、能夠比較安全，我們這一兩年是把安全放在*位的?！?/p>
一句話里講了三次“安全”，罕見。但在攸克君看來，這個詞與老孫七八年前講的“讓自己和企業(yè)都活的健康從容”是同義的。
這兩年，當(dāng)大批中小房企以全力擴(kuò)大規(guī)模為*目標(biāo)時，幾家龍頭房企卻放慢了速度，連宇宙*房企前不久也宣布要“控速”——雖然控制下的增速仍然要大大超過行業(yè)均速。
放慢或控制速度各有各的做法，而融創(chuàng)追求的安全，大致通過這么幾種方式：
一是降負(fù)債去杠桿。主要做法就是強(qiáng)銷售、強(qiáng)回款，降低財務(wù)成本，“保證現(xiàn)金流的絕對安全”。融創(chuàng)的銷售力是業(yè)內(nèi)著名的強(qiáng)悍，這不用多說了。上半年融創(chuàng)有息債務(wù)下降95億元，目前賬面現(xiàn)金874.2億元，覆蓋短期有息負(fù)債綽綽有余。這還是在付清萬達(dá)文旅城所有款項、完成資產(chǎn)包交接的結(jié)果。
二是做厚資產(chǎn)。去年中期業(yè)績發(fā)布會時，融創(chuàng)CEO汪孟德說過一句話：降負(fù)債率不是靠貸款，而是靠凈資產(chǎn)和現(xiàn)金流。前面說了，融創(chuàng)一直在強(qiáng)化現(xiàn)金流管理；而凈資產(chǎn)的增長來自資產(chǎn)的增厚。上半年，融創(chuàng)總資產(chǎn)增厚至6699.42億元，分母變大了，資產(chǎn)負(fù)債率就小了，同樣起到了去杠桿的作用。
三是嚴(yán)控買地節(jié)奏。老孫一直強(qiáng)調(diào)，不買貴的地。2016年以來，融創(chuàng)已經(jīng)很少在公開市場拿地，現(xiàn)有建筑面積2.31億平方米土地儲備絕大部分是并購而得（含協(xié)議舊改項目），平均成本僅4470 元/平方米。今年以來獲取的建筑面積 2920 萬平方米土地，綜合成本降至3620元/平方米。
根據(jù)公告，上半年融創(chuàng)平均售價是15170元/平方米。土地成本與售價之差，在前10強(qiáng)里也是很靠前的。這就為以后的利潤率提升提供了基礎(chǔ)。孫宏斌說，過兩年以后，房企業(yè)績分化會比較嚴(yán)重，因為兩年后會反映出今年的業(yè)績和明年的業(yè)績，前年買的地如果按限價賣，一定是虧錢的。
看過攸克君近期所寫上市房企中報稿的朋友會發(fā)現(xiàn)，我們一直特別關(guān)注歸母凈利潤及其增速。融創(chuàng)上半年的歸母凈利潤增幅接近3倍，這個速度還是很嚇人的。
汪孟德說，融創(chuàng)的杠桿率、負(fù)債率水平在今年、明年、后年持續(xù)地下降，未來的利潤和盈利水平還會持續(xù)地提升。
其實一年前我們就寫過， 2018年起融創(chuàng)將進(jìn)入（歸母）凈利潤的快速增長期。孫宏斌在發(fā)布會上說了一句話：買房子你要是不住的話，管起來還挺麻煩的，所以還是買股票好。
而強(qiáng)調(diào)安全，現(xiàn)金流的安全，發(fā)展的安全，老孫講話的時候就不能不嚴(yán)肅點。反正攸克君是這么認(rèn)為的。
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- 融創(chuàng)變得保守了嗎？
