房租風(fēng)暴，熱熱鬧鬧，一點(diǎn)也沒有要衰減的樣子。于是，一家原來原來只有租房子的人和業(yè)內(nèi)人熟知的公司，走向了公眾視野，沒錯(cuò)，這當(dāng)然就是自如。
即便自詡業(yè)內(nèi)人士很多年，攸克君還是一直認(rèn)為自如就是一家不折不扣的住房租賃公司，靠收房子、裝房子、租房子掙錢。直到攸克君的一位房客，哦，不，準(zhǔn)確說是自如的房客，向攸克君偶然提起，他在租房子的時(shí)候，還與一家第三方公司簽了“房租分期小額貸款”協(xié)議時(shí)，一些慣有的認(rèn)知被顛覆了。
除了是一家住房租賃公司，原來在自如這個(gè)龐大的平臺(tái)上，還有圍繞房租的金融、貸款業(yè)務(wù)在進(jìn)行。一瞬間，自如在攸克君中的形象，一下“高端”了起來。
貸款付租金，攸克君的這位房客是自愿的。2016年的時(shí)候，他先交給了自如一個(gè)月的租金，自如開始對(duì)他進(jìn)行資信審核，他資信、收入都不錯(cuò)，很快通過了審核。于是，在自如平臺(tái)的安排下，他和一家第三方消費(fèi)金融公司簽訂了貸款協(xié)議，于是，按月付房租，就變成了按月“還貸款”。
他開玩笑說，別看我沒買房，我一樣還月供，和有產(chǎn)者一樣。
他頗為簡(jiǎn)單的敘述，并不能解開絕大部分疑問，畢竟他只是一個(gè)普通的智力勞動(dòng)者。不過，從這樣的模式中，足以嗅到金融的味道。于是，攸克君去找那幾位金融、投資領(lǐng)域的摯友討教，沒成想被一陣奚落——“你現(xiàn)在才知道？”——是的，要不是房租風(fēng)暴，我到現(xiàn)在也不知道。
攸克君的一位做投資的朋友，曾經(jīng)對(duì)自如的融資產(chǎn)品很感興趣，這個(gè)融資產(chǎn)品的發(fā)行機(jī)構(gòu)，曾就這個(gè)模式，向攸克君的這位朋友，做過比較詳細(xì)的說明。簡(jiǎn)要來說就是
——在租客自愿選題的前提下，由自如引入第三方公司，通常是消費(fèi)金融公司或小額貸款公司，雙方聯(lián)合對(duì)租客的資信水平進(jìn)行審核，通過后，租客和第三方公司簽訂貸款協(xié)議，協(xié)議一旦生效，第三方貸款公司將剩余房租款項(xiàng)，一次性支付給自如，而后，租客向第三方公司按月償還貸款，當(dāng)然，這其中包括利息。租房者能夠獲得的利益，則是不用再交那么多的押金了。
多么熟悉的模式——這就是住房按揭貸款在住房租賃領(lǐng)域的翻版：銀行變成第三方金融公司，開發(fā)商換成了自如，買房人變成了租客。在這個(gè)模式中，自如通過第三方金融公司，一次性能夠收到將近一年的房租，而一般的房屋出租，收租都是月收、季收，半年一收的狀況都少。
不僅模式是按揭貸款的翻版，就連計(jì)息都完全參照的住房按揭貸款。攸克君的房客說，分期貸款有手續(xù)費(fèi)，費(fèi)率大概是6%左右，而在還款的時(shí)候，他按等額本息的計(jì)息還款。他開玩笑說，就當(dāng)是在買房前預(yù)習(xí)辦按揭貸款的知識(shí)了。
他說起來輕描淡寫，但是，稍微仔細(xì)思考，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，從商業(yè)的緯度，這個(gè)模式對(duì)自如意義非常重大。通過第三方金融公司向自如一次性支付一年房租，房客向第三方金融公司還貸的方式，這在自如與房東、自如與租客之間，形成了時(shí)間差。自如可以在更短的時(shí)間內(nèi)，收到更多的現(xiàn)金，而做大生意，其實(shí)不就是在玩資金的時(shí)間游戲么？
自如，顯然是做大生意的，因?yàn)樗麤]把眼界僅僅盯在房租租賃的這點(diǎn)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)上，人家眼里看上的，是資金與時(shí)間的配置游戲，大生意都是這么做成的。當(dāng)然，這一模式前提，取決于“量”——這樣的業(yè)務(wù)模式，有多大的規(guī)模？
作為非上市公司的自如，是沒有對(duì)外披露這一數(shù)字的義務(wù)的，盡管這一數(shù)據(jù)很是關(guān)鍵。不過，想要向大投資者融資的自如，還是得說明這一點(diǎn)，即便不是自如親自說，那么，幫助自如發(fā)行融資產(chǎn)品的中介機(jī)構(gòu)，也得把這件事說得更明白一點(diǎn)。
于是，攸克君向好朋友了解了基本情況，在其發(fā)行融資產(chǎn)品時(shí)，情況是這樣被向投資者介紹的：自如的這個(gè)模式，是從2015年開始實(shí)施的，*開始的規(guī)模很小，但是增長(zhǎng)速度非常迅速。到2016年底的時(shí)候，其貸款的筆數(shù)，就增加了140多倍，貸款余額增加90多倍。這還沒有算2017年、2018年兩年的規(guī)模。月均符合增長(zhǎng)率，超過25%。
攸克君好奇地問朋友，貸款余額有多少，起初他不愿意說，禁不住軟磨硬泡，*后說了句，“大概將近10個(gè)億吧”。兩年時(shí)間內(nèi)，就靠租房，貸款余額的規(guī)模就如此，如果算上2017年和還沒過完的2018年，破十億肯定是沒有懸念的，總不可能從2017年開始，自如就停掉了這項(xiàng)優(yōu)秀的業(yè)務(wù)吧。
——當(dāng)然，這一切，都是在發(fā)行融資產(chǎn)品時(shí)，發(fā)行機(jī)構(gòu)向投資者說明的情況。這個(gè)發(fā)行機(jī)構(gòu)“中字頭”，業(yè)內(nèi)堪稱“絕對(duì)一線”。
不要只把貸款余額看做是貸款余額，結(jié)合如上的商業(yè)模式，他可以轉(zhuǎn)化成為自如的哪一科目的關(guān)鍵數(shù)據(jù)？攸克君要賣關(guān)子了，諸君自己去想。
投資人一般都很矯情，喜歡提各種刁鉆的問題，這也不是存心要難為誰，畢竟投出去的是前，不是紙嘛。所以，在中介機(jī)構(gòu)幫助自如銷售融資產(chǎn)品時(shí)，就有投資人問了一個(gè)特別樸素的問題——如果房客沒有按期還款怎么辦？這和房東擔(dān)心房客賴房租，是一個(gè)邏輯和道理。
他們聽到了一個(gè)令他們既放心，又驚訝的答案：催收。攸克君也挺驚訝，催收這個(gè)詞，更多還是在P2P領(lǐng)域能夠聽到，但現(xiàn)在，這個(gè)詞切切實(shí)實(shí)就出現(xiàn)在了房屋租賃這個(gè)領(lǐng)域。
幫助自如融資的居間機(jī)構(gòu)誠(chéng)懇地請(qǐng)諸位投資人放心，一旦發(fā)現(xiàn)有租金逾期的狀況，當(dāng)日內(nèi)，會(huì)有人和房客短信、微信、電話、郵件聯(lián)系，提醒他趕快交房租，如果溝通無效，三天之內(nèi)，自如的房屋管家會(huì)在房子門上張貼“催告函”。
與此同時(shí)，在資產(chǎn)系統(tǒng)催收模塊中會(huì)反饋客戶及房屋現(xiàn)狀。如有特殊情況要延期清退,需逐級(jí)審批至運(yùn)營(yíng)管理中心總監(jiān)，在外勤上門清退前提供給對(duì)應(yīng)區(qū)域的外勤專員,系統(tǒng)會(huì)在客戶逾期的三個(gè)自然日后派單給外勤專員,外勤專員在接到派工單后與房屋所屬管家、客戶進(jìn)行再次核實(shí)，在無特殊情況下三個(gè)自然日之內(nèi)完成清退或收款動(dòng)作。
也就是說，不還錢的，三天之內(nèi)就要完成清退。這一點(diǎn)，還有足夠的技術(shù)保障，據(jù)他們對(duì)投資人介紹的情況說，房子上都裝有統(tǒng)一的電子門鎖，如果逾期不改正，可以通過后臺(tái)系統(tǒng)，“阻斷”逾期房客與房屋進(jìn)行“物理接觸”。裝上電子密碼鎖的房源比例，投資人得到答案，是95%。
看來，有房子的催收，比P2P的催收，靠譜兒得多。要不說，有產(chǎn)者能有恒心呢。
在如此高明、高效的制度安排與執(zhí)行下，逾期率確實(shí)很低，據(jù)說到2017年5月，真正逾期的比例，只有0.3%左右。銀行真應(yīng)該向自如學(xué)習(xí)，P2P也應(yīng)該向自如取經(jīng)，“天下無賴”也就不再是夢(mèng)想了。是不是應(yīng)該請(qǐng)金融業(yè)發(fā)起一項(xiàng)向向自如學(xué)習(xí)催收的活動(dòng)？
當(dāng)然，這些就是刁鉆的投資者，從市場(chǎng)居間機(jī)構(gòu)那里對(duì)這個(gè)問題，得到的答案。
從生意的角度，可能已經(jīng)有諸君覺得，這是個(gè)再好不過的商業(yè)模式了。其實(shí)，自如做的遠(yuǎn)比你想的還有遠(yuǎn)見。現(xiàn)在，自如就把這些逾期率很低的優(yōu)良貸款的還款收益權(quán)，打包資產(chǎn)證券化，賣給投資者，這樣，又能融來一大筆資金。如今，中字頭的市場(chǎng)機(jī)構(gòu)在幫助他們運(yùn)作這一切，而按照安全性、優(yōu)質(zhì)性，這個(gè)融資產(chǎn)品被給出了不錯(cuò)的評(píng)級(jí)，意思是，值得信賴，投資者放心買。
在單位時(shí)間內(nèi)，有了更多的資金，這個(gè)模式的業(yè)務(wù)規(guī)模，自然有進(jìn)一步擴(kuò)大的可能。不過，攸克君有兩點(diǎn)疑問，始終不能自我解釋：
1.以貸款方式的付的租金，利率算不算到租金里面呢？這算不算增加了租金呢？
2.如果市場(chǎng)份額足夠大，那么，是不是可以以各種方式引導(dǎo)租客都采用貸款付租金的方式呢？會(huì)不會(huì)強(qiáng)制呢？
這也是大生意人應(yīng)該思考的問題。祝我的間接房客們好運(yùn)。
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